Van gronddatabank naar location intelligence
Data verzamelen en analyseren is primair bedoeld om onze klanten te helpen bij het maken van de juiste keuze voor een locatie. Wij willen vooral bouwen, maar daarbij willen we wel toegevoegde waarde leveren. Met de data-analyse doen we dat, maar het is altijd de klant die kiest”, zegt commercieel directeur Rinus Verhey.
Gronddatabank
Heembouw heeft al sinds 1996 een gronddatabank waarin alle beschikbare bouwkavels en (her)ontwikkellocaties in Nederland staan. Redelijk platte data, zou je kunnen zeggen met onder meer de plaats, de kaveloppervlakte en een indicatie van de grondprijs. Door die data te combineren met data van logistieke indicatoren ontstaan nieuwe inzichten. “Een vraagstuk kan heel divers zijn”, zegt data-analist Djoerd van Velzen. “Bijvoorbeeld veiligheid in relatie tot nieuwbouwplannen voor een woonwijk, of een logistieke dienstverlener die palletdistributie wil doen in een bepaald gebied. Met data kun je aantonen hoe het echt zit.
Inzichtelijk maken
Soms heeft Van Velzen te maken met bedrijven die weten wat ze willen; ze hebben hun huiswerk gedaan en er is een vestigingslocatie in beeld. “Wij stellen dan de vraag waarop dat is gebaseerd, toetsen dat met data en maken scenario-analyses. En dan komen er vaak toch andere resultaten uit. Of neem een buitenlandse partij die zich in Nederland wil vestigen en denkt dat het niet uitmaakt of je in Utrecht of Amersfoort zit. Door data over bijvoorbeeld arbeidsmarkt of multimodale bereikbaarheid te koppelen aan een locatie maken wij inzichtelijk dat er wel degelijk verschillen zijn.
Vrije data
Van Velzen legt uit dat veel data tegenwoordig vrij verkrijgbaar zijn, bijvoorbeeld via CBS en KvK. “We kopen en ruilen ook data en klanten leveren zelf natuurlijk ook gegevens aan.” Het actualiseren van de data gebeurt – afhankelijk van de data – van real time tot één keer per maand, of jaar. “Als er een kadastrale verandering is van een perceel, dan weten wij dat direct”, zegt Van Velzen.
Ook intern nuttig
Data-analyse is ook nuttig voor de interne bedrijfsvoering en de strategie van het bedrijf, zegt Verhey. “Dankzij data-analyse zie je trends aankomen voordat ze een trend zijn. Voor ons is het ook een acquisitietool. Het is een stap verder naar voren, nog vóór de gronddatabank. We kunnen de data visualiseren op een digitale kaart en ook ons CRM eraan koppelen. Straks kunnen we ook voorspellen op basis van de patronen in de data. Eigenlijk doen we dat al een beetje; wij kunnen al voorspellen of de huren in een bepaald gebied zullen stijgen of dalen.”
Creativiteit en domeinkennis
Het hebben van data is één ding, zonder creativiteit én domeinkennis is het niet meer dan een nutteloze gegevensberg. Van Velzen: “Je moet in die data willen grasduinen. Je moet de combinaties zien en kunnen analyseren. Dat levert vervolgens inzicht op.” Verhey: “Laatst stelde ik Djoerd de volgende vraag: ik wil alle e-fulfilment-bedrijven in Nederland weten vanaf een bepaalde omvang, en die harder groeien dan x. Dat zorgde wel even voor gefronste wenkbrauwen.” Van Velzen: “Het leek best een lastige vraag, maar na wat onderzoek kwam ik erachter dat al die online bestellingen ergens worden vastgelegd. Als je die indicator kent én kunt oppakken, dan vind je het antwoord.” Verhey: “En vervolgens kun je contact opnemen met interessante bedrijven uit die lijst. Niet met de mededeling dat je onderweg bent met steigers en een betonmolen, maar met een grondige analyse. Soms weten wij eerder dan zo’n bedrijf dat ze knelpunten in de operatie hebben.
Inmiddels is data-analyse zo succesvol dat er een tweede data-analist aan de slag gaat bij Heembouw. En er wordt nagedacht over het opzetten van een aparte afdeling, zegt Verhey. “Veel vastgoedpartijen kloppen bij ons aan met de vraag of we een rapport willen maken over een bepaald terrein. Data-analyse is niet meer weg te denken.
Het circulaire dc komt er aan – en eerder dan u denkt
De milieu-impact van (het bouwen van) distributiecentra is flink. Beton, staal en glas zijn bijvoorbeeld energie-intensieve materialen en daarmee nadelig voor het klimaat. Om de negatieve invloed op het milieu te beperken, is Heembouw gestart met een studie naar een circulair dc.
Een gebouw is maximaal circulair als het volledig is opgebouwd uit materialen met een ‘verleden’ én als alle toegepaste materialen kunnen worden hergebruikt in een tweede, derde en/of opvolgend leven. Sinds afgelopen januari is een werkgroep met het idee van een volledig circulair gebouwd dc aan de slag. Het doel is om in juli een proof-of-concept te hebben. Commercieel directeur Rinus Verhey: “Het begint met de basis: wat zijn de uitgangspunten van een circulair dc, hoe maak je het meetbaar en hoe regel je de wereldwijde erkenning? Dat hebben we grotendeels in kaart. Wij hebben bijvoorbeeld gekozen voor de meetsystematiek van Alba Concepts.
Levensduurverlenging
Circulair gaat over levensduurverlenging en zuinig omgaan met grondstoffen, zegt Verhey. “Je wilt het lineaire, het verbranden aan het einde van de levensduur, eruit halen. Je wilt dus bouwen met materialen die terug de keten ingaan, naar de producent, of naar een hergebruikfunctie. Je kunt ook biobased materialen toepassen. Verder is het mooi als je bepaalde zaken kunt delen, bijvoorbeeld overbodige energie of reststromen uit een productieproces van een nabijgelegen bedrijf.
Onderzoek
We doen nu een onderzoek naar een recent volgens de Nederlandse regelgeving gebouwd dc. Hoe circulair is dit warehouse op basis van de huidige regelgeving? Vervolgens doen we dat onderzoek ook voor de specificaties van de verschillende BREEAM-certificeringen. De volgende vraag is dan: aan welke knoppen moet je draaien om een dergelijk dc te optimaliseren richting circulair.” Circulair is breder dan alleen het verstandig gebruik van materialen. Het gaat ook om financiële kringlopen, zegt Verhey. “Gebruik in plaats van bezit, prestatie of beschikbaarheid in plaats van product en om ketensamenwerking.
Klant kiest: circulair of traditioneel
Circulair bouwen betekent dat je bij het ontwerp al goed moet nadenken welke producten je kunt en wilt toepassen. “Doel is dat we straks de klant kunnen laten kiezen tussen een traditioneel en een circulair gebouwd dc, tegen dezelfde prijs en garantie. Nu lukt dat nog net niet, dus moet je nog de gulden middenweg vinden; het moet exploitatie-technisch wel kloppen.”
De CO2-footprint daalt fors met een circulair dc. Als bedrijven straks moeten betalen voor de CO2-uitstoot, dan zal dit concept een vlucht nemen. We krijgen nu al veel vragen uit de markt en zijn in gesprek met een eerste klant die het idee omarmt.
