Een metropolitane volksbuurt

In het gebied komen duizenden woningen, winkels, maatschappelijke voorzieningen, groen en ruimte voor sport en recreatie. “We zijn er met zijn allen bij gebaat dat er duidelijkheid komt over wat waar de beste plek krijgt.”

Laakhaven Centraal ligt dicht bij station Den Haag HS en maakt deel uit van het Central Innovation District (CID). Het gebied heeft nu nog veel bedrijfsfuncties, winkels en deels leegstand. Dat moet veranderen in een levendig en gemengd stedelijk gebied. Daarbij ligt een belangrijk accent op starters en een- en tweepersoonshuishoudens.

Joost Versluijs, Country Director Nederland van ontwikkelaar Atenor, spreekt over een ‘metropolitane volksbuurt’. “Aan de ene kant heb je rond de stations de grote verdichting met hoogbouw en aan de andere kant Laak en de Schilderswijk. Wij proberen daartussen een verbinding te maken.” De ligging bij het openbaar vervoer maakt een hoge dichtheid mogelijk, zegt hij, waarbij tegelijkertijd wordt ingezet op vergroening en een andere manier van mobiliteit.

MegaStores wordt MRKT

COD en Amvest zijn samen eigenaar en ontwikkelaar van MegaStores. Het in 2000 opgeleverde woonwinkelcentrum gaat de komende jaren grotendeels op de schop. Edwin van Leeuwen, ontwikkelingsmanager bij Amvest: “MegaStores heeft het in de beginjaren redelijk goed gedaan, maar het is altijd een moeilijke opgave geweest. Wij hebben het winkelcentrum verworven met als doel het te herontwikkelen.” De bedoeling is een duidelijker onderscheid te maken tussen een wijkwinkelcentrum voor dagelijkse boodschappen en de woonwinkels die in het gebied blijven. Daar komen leisure en maatschappelijke voorzieningen bij. Bovenop de plinten worden circa 2.000 woningen gerealiseerd.

Aan de andere kant van het gebied ontwikkelen Atenor, Ten Brinke en partners de Verheeskade. Het totale plan Verheeskade omvat circa 2.500 woningen. De eerste duizend woningen, voornamelijk in het sociale en middensegment, lopen voor op de rest van de gebiedsontwikkeling. De vergunningaanvraag daarvoor ligt inmiddels bij de gemeente.

Geen gezamenlijke ontwikkelorganisatie

Hoewel de plannen nauw met elkaar samenhangen, is Laakhaven Centraal geen klassieke publiek-private samenwerking. Iedere ontwikkelaar houdt zijn eigen grondpositie en ontwikkelt voor eigen rekening zijn vastgoed. “We hebben geen gezamenlijke juridische entiteit opgericht”, legt Van Leeuwen uit. “Iedereen ontwikkelt uiteindelijk voor zichzelf, maar er vindt wel heel nauwe afstemming plaats.” Volgens Enno Otten, directeur van COD, heeft die samenwerking zich de afgelopen twee jaar positief ontwikkeld. “We hebben natuurlijk te maken gehad met besluitvorming in het college en de raad, wat zijn tijd kost. Daar is een mooi resultaat uit naar voren gekomen. Dat zetten we nu voort in de verdere uitwerking en planvorming met de gemeente en de drie betrokken ontwikkelcombinaties in het gebied.”

Intensief

Die afstemming is intensief. Ontwikkelaars en gemeente spreken elkaar volgens Van Leeuwen ongeveer twee keer per week. Daarbij gaat het niet alleen over de afzonderlijke gebouwen, maar juist over alles wat zich tussen en rondom die gebouwen afspeelt: openbare ruimte, parkeren, voorzieningen, bereikbaarheid, bouwfasering en de programmering van het gebied. Een samenwerkingsovereenkomst moet de afspraken op gebiedsniveau verder vastleggen. Versluijs: “Daarin borg je bijvoorbeeld afspraken over het park, mobiliteit, het totale vastgoedprogramma en waar welke voorzieningen moeten komen. Voor de rest ontwikkelt iedere ontwikkelaar binnen zijn eigen kavel verder.”

Schuiven met functies

Om te voorkomen dat ieder project een eiland wordt, is voor het hele gebied gekeken naar de verdeling van functies. Waar komen winkels, waar bedrijfsruimtes en maatschappelijke voorzieningen en hoe verhouden die zich tot het centrale park? Daarvoor is volgens Van Leeuwen een ‘schuifruimtetabel’ gemaakt. “We willen voorkomen dat wij bij MegaStores een supermarkt maken en dat er aan de andere kant van het gebied ook een supermarkt komt. Voor de gebruiker moet duidelijk zijn waar hij moet

Gefaseerd transformeren

De volledige transformatie duurt naar verwachting ongeveer twintig jaar. Bij MegaStores wordt gedacht aan sloop in twee fasen. Bestaande ondernemers die willen blijven, kunnen daardoor mogelijk tijdelijk verhuizen naar een ander deel van het complex. Ook bestaande bedrijven elders in Laakhaven Centraal hoeven niet allemaal onmiddellijk te verdwijnen. Sommige kunnen wellicht later terugkeren in nieuw te realiseren bedrijfsruimte.

Atenor kiest eveneens voor gefaseerde ontwikkeling. Het plan bestaat uit negen torens, die afhankelijk van de omstandigheden afzonderlijk of gelijktijdig kunnen worden gebouwd. In iedere fase worden ook voorzieningen toegevoegd. Versluijs: “Het zal voor de eerste bewoners niet altijd rustig en makkelijk zijn. Maar met een combinatie van nieuwbouw, oude gebouwen, evenementen en tijdelijke functies kan juist een interessante periode ontstaan.”

Nieuwe stad maak je samen

Voor de gemeente is de samenhang tussen woningbouw, voorzieningen en openbare ruimte essentieel. Programmadirecteur Gebiedsontwikkeling CID Maike Akkers: “Een compleet nieuw stuk stad ontwikkelen kan de gemeente niet alleen. Dat moet je juist samen doen.” De gemeente bewaakt daarbij onder meer de openbare ruimte, het groen en de maatschappelijke voorzieningen. De groei van het aantal bewoners moet gelijk oplopen met bijvoorbeeld gezondheidszorg, andere maatschappelijke functies en openbaar groen. “We willen voorkomen dat er al duizend mensen extra wonen terwijl de voorzieningen achterblijven.”

De eerste bouwactiviteiten komen ondertussen dichterbij. Atenor verwacht bij de Verheeskade bij een voorspoedig verloop in 2027 met de eerste duizend woningen te kunnen starten. Bij MegaStores wordt gemikt op start bouw in 2028. Daarmee wordt na jaren van plannen maken de transformatie van Laakhaven Centraal langzaam zichtbaar.