Hoogstedelijke wijk

Schieveste is onderdeel van de bredere gebiedsontwikkeling SchieDistrict. Wonen, werken, leren en voorzieningen komen hier samen. Het plangebied bij het station is zo’n 800 meter lang en 100 tot 150 meter breed. OCS wil er een hoogstedelijke wijk realiseren voor een brede stedelijke doelgroep. Veel aandacht gaat daarom uit naar het openbaar gebied en de invulling van de plinten. “Het zijn niet heel veel vierkante meters openbare ruimte per persoon, maar wel heel hoogwaardige”, zegt Kal. Voor de stedenbouwkundige opzet liet OCS zich inspireren door het voormalige Renault-terrein in Parijs, vertelt Posner. “Daar is een nieuwe woonwijk neergezet, met veel woningen en groene paden ertussen. Dat was een belangrijk uitgangspunt voor ons.” Het Stedenbouwkundig plan van Schieveste, ook wel het Masterplan genoemd, is ontworpen door Kuiper Compagnons in samenwerking met Delva Landscape Architects.

Doorbraaklocatie

De locatie is door het Rijk aangewezen als een van de 24 doorbraaklocaties in Nederland: complexe binnenstedelijke projecten die cruciaal zijn voor de woningbouwproductie. Het Rijk ondersteunt deze projecten met begeleiding en middelen. Voor Schieveste stelde de rijksoverheid via de regeling Woningbouwimpuls ruim achttien miljoen euro beschikbaar voor onder meer infrastructuur en voorzieningen. Dat geld is hard nodig: de uitdagingen zitten in geluid van spoor en snelweg, de noodzaak van kostbare tunnels en onderdoorgangen voor optimale verbindingen tussen Schiedam Oost, Schieveste en bedrijventerrein ’s-Gravelandsepolder. En een ondergronds afvalsysteem; allemaal nodig om de beoogde kwaliteit van de openbare ruimte te bereiken.

Van masterplan tot bestemmingsplan

De eerste gesprekken over het marktinitiatief Schieveste dateren uit 2017. In december 2018 lag er een grondreserveringsovereenkomst en een jaar later een masterplan. Toch verliep de planvorming niet zonder slag of stoot. Posner: “We hadden wat problemen met het bestemmingsplan vanwege vier bezwaarmakers.” De belangrijkste bezwaarmaker werd betrokken in de planvorming. “Deze gebouweigenaar was bang voor waardevermindering door een nieuw gebouw pal voor zijn pand. Dat gebouw hebben we geschrapt en het volume elders binnen het plan gecompenseerd”, vertelt Borsje. Ook een ander gebouw werd aangepast op basis van de onderbouwde argumenten van de bezwaarmaker. “Het ontwerp werd er beter van en onze boodschap is daarom: werk samen met je buren, je plan wordt er mogelijk beter van.”

Bijzonder is dat er verder nauwelijks bezwaren kwamen, vervolgt Buist: “We hebben bewoners en ondernemers vanaf het begin goed geïnformeerd. Overal waar de nieuwe ontwikkeling de bestaande stad raakt, ontwikkelen we overigens nieuwe woningen en bedrijfsruimten om de integratie te bevorderen.”

Flexibiliteit en schuifpuzzel

Een goed voorbeeld van de flexibele aanpak van OCS en gemeente is de geplande onderdoorgang bij de Boerhaavelaan. Die is in de loop van het proces verplaatst om beter aan te sluiten op de technische mogelijkheden. Ook de bouwlogistiek vroeg om flexibiliteit. “Vanwege de beperkte ruimte besloten we om zigzaggend door het plangebied te bouwen in plaats van in één lijn”, zegt Borsje. Buist: “Hierdoor kunnen we afgeronde delen direct inrichten.” Ze vergelijkt de samenwerking met het oplossen van een schuifpuzzel: “Het is complex, er zijn veel obstakels, maar we pakken het samen op.”

Topteam

Volgens alle gesprekspartners is het succes te danken aan de intensieve samenwerking binnen OCS en met de gemeente. Posner: “Wij komen in deze setting minimaal eens per twee weken bij elkaar. We noemen dit het ‘topteam’. Alles wordt besproken, heel hands-on. Ik vind het bijzonder hoe we dat samen oppakken.” Er is een duidelijke taakverdeling afgesproken. “Het systeem is eenvoudig en werkbaar”, aldus Borsje. “Wat ook helpt, is dat het team nauwelijks wisselt.” Buist: “Ieder pakt zijn rol.” Volgens de ontwikkelaars toont de gemeente lef door te werken met een dedicated projectteam en een projectdirecteur met mandaat. Dijkshoorn: “Dat is anders dan het werken met een stuurgroep die bijvoorbeeld eens per kwartaal bij elkaar komt en veel meer afstand heeft tot de ontwikkeling.”

Naast het topteam bestaan thematische werkgroepen, bijvoorbeeld voor civiele werken, mobiliteit, vergunningverlening en gronduitgifte. Dat houdt het proces overzichtelijk en soepel. “Natuurlijk knettert het soms”, zegt Buist, “maar na een goed gesprek gaan we weer samen verder.” Een treffend voorbeeld is de razendsnelle aanpassing van het bestemmingsplan na vernietiging door de Raad van State: binnen 28 dagen na de negatieve uitspraak stelde de gemeenteraad een nieuwe versie vast.

Sociale duurzaamheid

Schieveste moet meer worden dan stenen stapelen. “We ontwikkelen hier echt met heel veel oog voor sociale duurzaamheid”, benadrukt Kal. De wijk wordt een mix van woningen voor studenten, starters, jonge gezinnen en ouderen. Huur en koop voor alle inkomensgroepen. Kal: “We zetten een wijk neer voor alle generaties.” Een belangrijk element is het 800 meter lange groene stadspark, de Enfilade. “We besparen kosten noch moeite om dat te realiseren”, zegt Kal. “Zelfs het afvalsysteem wordt ondergronds uitgevoerd. Dat is een forse investering.” Ook Posner wijst op de kwaliteit van de buitenruimte: “Per gebouw, in het park, overal is aandacht voor de leefomgeving.” Gemeente en OCS hebben elk een stedenbouwkundig supervisor die samen de kwaliteit bewaken. Hoogbouw brengt wel uitdagingen met zich mee, zoals windhinder en geluid. “We hebben studies laten doen en passen glazen schermen en variatie in gebouwhoogten toe om een aangenaam leef- en verblijfsklimaat te waarborgen.”, vertelt Borsje. Buist vult aan: “Het gaat uiteindelijk niet om de gebouwen, maar om wat er gebeurt: voorzieningen, wandelroutes, leefkwaliteit. Schieveste is een uitgebalanceerde toevoeging aan de stad.”

Convenant met Delft

Schieveste wordt een gebied met hoge dichtheid en een lage parkeernorm (gemiddeld 0,3 per woning). Dat kan omdat het plan direct grenst aan een groot OV-knooppunt. “We realiseren daarnaast oplossingen voor deelmobiliteit voor auto en fiets”, zegt Dijkshoorn. “Daarnaast worden er extra veel fietsparkeerplaatsen op logisch toegankelijke plekken gesitueerd.” De eerste bouwactiviteiten zijn inmiddels gestart. Het ondergrondse afvalsysteem is in aanleg en eind augustus begon de bouw van het eerste gebouw. In de loop van 2026 volgen de studentenwoningen. Buist: “Schiedam heeft daarvoor een convenant met Delft gesloten: 450 studentenwoningen hier betekenen minder druk in Delft.”

Innovatieve oplossingen

De intensieve samenwerking leidt ook tot innovatieve oplossingen. Zo vond OCS samen met Essent een manier om de netcongestie te omzeilen met een collectieve warmte-koudeopslag (WKO) voor het hele gebied in plaats van per bouwblok. Kal: “Daarmee hebben we een ‘congestieverzachter’ voor het overvolle net.” De warmte en koude komen mede uit oppervlaktewater van de nabijgelegen Schie, zegt Dijkshoorn: “Dat levert niet alleen duurzaamheid op, maar ook wooncomfort in de woningen.” Ook water speelt een belangrijke rol. Posner: “We willen hemelwater zo lang mogelijk vasthouden in het gebied, maar niet te veel. Bij pieken vloeit het af naar de Schie.” De gemeente zorgt voor waterberging op het maaiveld, de ontwikkelaars voor waterretentie op de daken.

De kracht van Schieveste zit volgens de deelnemers in de manier van samenwerken. “Deze intensieve, betrokken samenwerking is uniek”, zegt Borsje. Kal vult aan: “Dat de gemeente werkt met een projectorganisatie en een projectdirecteur met mandaat is ook bijzonder.” Dijkshoorn: “We hebben geen stuurgroep nodig.” Buist besluit: “Het werkt hier goed omdat we vertrouwen hebben in elkaar. Natuurlijk heeft iedereen zijn eigen belang, maar dat belang kun je delen om er de grote gemene deler uit te halen.”<<

Feiten over Schieveste

• Aantal woningen en type: circa 3.000 tot 3.500 woningen. Fase 1 (“Schiehoven”) omvat circa 1.100–1.200 woningen, in een mix van studentenhuisvesting, betaalbare en vrije-sector huur- en koopappartementen.
• Bouwplanning: De eerste paal voor gebouw Prelude, met 92 koopwoningen, werd eind augustus 2025 geslagen.
• Voorzieningen en groenzones: woningen met plintvoorzieningen (horeca, fietsenstalling), groene zone de Enfilade, en een ondergronds afvalsysteem (OAS) dat begin 2027 operationeel wordt.
• Infrastructuur en verbindingen: uitstekende OV-connectie via station Schiedam Centrum; toekomstige fiets-/voetgangerstunnel bij Boerhaavelaan; integratie met bedrijventerreinen Spaanse Polder en ’s Gravelandsepolder.
• Schieveste ligt bovenop het openbaar vervoersknooppunt Schiedam Centrum, dat uitstekend bereikbaar is per trein, tram, bus en metro. Binnen één uur vanaf Schieveste zijn bijna alle steden in de randstad bereikbaar met het openbaar vervoer. Vier minuten naar Rotterdam Centrum en zes minuten naar de campus van Delft.