Gebiedsontwikkeling in transitie

Paul van Dijk, projectdirecteur bedrijventerrein Heesch West, ziet in de praktijk hoe groot de complexiteit is. “We werken al bijna tien jaar aan dit terrein, met drie gemeenten en een provincie. Ambitieus op de thema’s energie, klimaat, natuur en water. Toekomstbestendige ambities helpen helaas nog niet om te versnellen; in de formele planprocedures ervaren we dat juridische plantoetsers/vergunningverleners behoudend zijn en toetsen aan conservatieve kaders. Je wilt vooruit, maar kunt niet altijd vooruit.”

Toch is de koers helder, zegt Van Dijk. “We gaan voor een toekomstbestendig bedrijvenpark. Dat geldt voor de energieoplossing en ook voor klimaatadaptatie en biodiversiteit. We realiseren een landschapspark van 57 hectare met poelen, en herstel van landschapsstructuren. Aandacht voor natuur gaat zo verder dan alleen verplichte natuurmitigatie. In afstemming met het waterschap koppelen we het gebied af van het bestaande met agrarische nutriënten belaste watersysteem en benutten we lokaal wijstwater uit de ondergrond, waardoor bijvoorbeeld amfibieën kunnen terugkeren.” Een aantal in vestiging geïnteresseerde bedrijven toont belangstelling voor de gebiedsambities en hoe ze hierin concreet kunnen bijdragen.

Natuur als randvoorwaarde

Zijn verhaal toont aan dat duurzame ontwikkeling niet ophoudt bij de kavelgrens. Juist die brede blik is waar Lodewijk Hoekstra van NL Greenlabel voor pleit. Zijn organisatie maakt duurzaamheid van gebieden meetbaar via onafhankelijke labels en data. “De verduurzaming van bedrijventerreinen is geen abstract beleidsdoel meer, maar dagelijkse realiteit. Toch ontbreekt het nog vaak aan landelijke regie.” Hij pleit voor een integrale aanpak waarbij niet alleen energie, maar ook gezondheid, biodiversiteit en landschappelijke kwaliteit worden meegenomen. “Beleggers en gebruikers vragen er steeds vaker om. En het niet meenemen is ook niet slim, want Europese wetgeving rond waterkwaliteit en natuur dwingt tot actie. Net als de stikstofuitspraak van de Raad van State in 2019 en de Kaderrichtlijn Water, die strengere eisen stellen aan nieuwe en herontwikkelde locaties. Duurzaam en natuurinclusief bouwen is geen extraatje, het is een randvoorwaarde. De eerste stap is dat overheden het belang van die integrale benadering erkennen. Gelukkig ontstaan er initiatieven als ‘Werklandschappen van de Toekomst’, waarin we samen met NL Greenlabel de kwaliteit van bedrijventerreinen meetbaar maken via data en labeling. Daarmee kun je als ontwikkelaar of gemeente concreet sturen.”

Gebruikersperspectief

Hoekstra’s pleidooi voor integratie biedt kaders, maar wat betekent dit voor bedrijven op de werkvloer? Ook logistiek dienstverlener ID Logistics denkt verder dan het gebouw alleen. CEO ID Logistics Benelux Marco van Walraven: “Als logistiek bedrijf kijken wij naar de volledige keten. Het begint tegenwoordig bij nieuwbouw bij de vraag: hoeveel gecontracteerd vermogen is er beschikbaar om een operatie te kunnen draaien? Die vraag bepaalt of een locatie überhaupt toekomst heeft.” De onderneming ontwikkelt samen met partners duurzame concepten die verder gaan dan CO₂-reductie alleen. “In Medel werken we bijvoorbeeld aan een energyhub, waar bedrijven in de omgeving gebruikmaken van elkaars restenergie. En in onze gebouwen combineren we technologische innovaties met sociale functies. We willen mensen enthousiasmeren voor werk in de logistiek. Dat vraagt om gebouwen die prettig zijn om in te werken én goed zijn ingepast in hun omgeving.”
Volgens Van Walraven is samenwerking hiervoor cruciaal. “Wij doen dat graag met partijen als Heembouw. Zo kunnen we vanaf het ontwerp nadenken over de rol van het gebouw in de regio. Een ­distributiecentrum kan best een kwaliteit toevoegen aan het landschap, mits je het goed aanpakt.”

Ontwerpen vanuit brede welvaart

Van Walravens oproep tot samenwerking sluit naadloos aan bij de ontwerpfilosofie van Stefan Kolen, architect en directeur van Heembouw Architecten. “Onze ontwerpen hebben invloed op verschillende schaalniveaus; van regio en de directe omgeving tot kavel en interieur. De vraag is hoe we die impact positief maken. Dat doen we bij Heembouw vanuit de vier kapitalen van de brede welvaart. Zij vormen ons maatschappelijk kompas en helpen ons om verder te kijken dan de directe vraag of het korte termijn resultaat. Dat betekent dat we ons bij ieder ontwerp afvragen: wat doet dit voor de natuur, hoe raakt dit mensen in hun dagelijks leven, en welke waarde voegt het toe aan de gemeenschap als geheel.”

Kolen verwijst naar de zogeheten lagenbenadering als ruimtelijk kader, waarbij ontwerpers eerst kijken naar bodem en natuur, vervolgens naar de aanwezige netwerken en pas daarna naar bebouwing. “Begrijp je de natuurlijke en economische netwerken waarin een gebouw functioneert, dan krijg je een beter ontwerp. We willen niet alleen bouwen voor de functie, maar ook bijdragen aan menselijk, sociaal en natuurlijk kapitaal.” Een voorbeeld is Haven 8 in Waalwijk, waar Heembouw het landschap liet aansluiten op de ‘Naad van Brabant’, het gebied waar zand en klei samenkomen, wat bepalend is voor de natuurwaarde. “Door water vast te houden en natte natuur terug te brengen, maken we de kwaliteit van het landschap weer zichtbaar en beleefbaar. Tegelijk verhogen we de gebruikswaarde door ruimte te bieden aan start-ups en aan te sluiten op al aanwezige recreatieve netwerken. Zo ontstaan koppelkansen tussen natuur, maatschappij en economie.”

Kansen en knelpunten

De praktijk laat zien dat investeren in kwaliteit en transitieopgaven noodzakelijk zijn, maar dat regelgeving, kennis en kosten nog vaak remmend werken. Van Dijk: “Overheden, vergunningverleners en netbeheerders worstelen soms met beperkte capaciteit en kennis en zijn ook daardoor juist behoudend. Daardoor komen vooruitstrevende initiatieven lastig of niet los.” Kolen herkent dat. “Gemeentelijke omgevingsvisies geven richting en sluiten aan op de nationale visie, maar er ontbreekt vaak nog een praktische vertaling, Een eenduidige waardering van toegevoegde waarde is daardoor nog niet altijd mogelijk.” Hoekstra vult aan: “Wij helpen gemeenten en ontwikkelaars om die vertaalslag te maken, met meetbare instrumenten die duurzaamheid tastbaar maken.”

Tegelijk groeit de urgentie, zegt Van Walraven. “Netcongestie en arbeidskrapte dwingen ons om slimmer te werken en gebouwen multifunctioneel te maken. Er ontstaan kansen voor gedeelde voorzieningen, gezamenlijke energieopwekking en circulariteit. Maar het moet wel betaalbaar blijven.”

Van greenfield naar brownfield

Een trend is de verschuiving van nieuwbouw op greenfieldlocaties naar herontwikkeling van bestaande terreinen. “Brownfields bieden de kans om de opgaven van morgen te realiseren, hoewel ook deze locaties hun aandachtspunten hebben”, zegt Kolen. “Je kunt verdichten, functiemengen en maatschappelijke waarde toevoegen. Bovendien is de infrastructuur vaak al aanwezig.” Van Dijk ziet dezelfde beweging. “Heesch West is weliswaar een greenfieldproject, maar we hebben tegelijk aandacht voor hoe deze ontwikkeling ook kan bijdragen aan vitaliteit van bestaande terreinen. De toekomst ligt in verduurzamen én verdichten. (Regionale) meerwaarde creëren is een kernopgave.”

Functioneel en economisch haalbaar

Bij verdichten is een zorgvuldige afweging noodzakelijk, wat functioneel werkt en economisch haalbaar is. Wat nodig is aan fysieke ruimte en wat op te lossen is met slimme technologie of gedrag. In dat kader komt ook meerlaags bouwen regelmatig ter sprake, maar volgens Marco van Walraven is dat voor de logistieke sector nog niet realistisch. “Meerlaagse logistiek is technisch interessant, maar economisch bijna niet haalbaar. Voor ons is het op dit moment verstandiger om de hoogte in te gaan binnen één laag of juist efficiënter met de beschikbare ruimte om te gaan.”

Samen de lat hoger leggen

Alle sprekers benadrukken dat voorbeeldprojecten de snelste manier zijn om verandering te versnellen. “Laat zien dat het kan”, zegt Hoekstra. “Dan willen anderen volgen.” Van Dijk: “De regio zit op slot door ruimtegebrek, maar als we goed samenwerken, kunnen we nieuwe kansen benutten. Bedrijven willen zich graag vestigen op terreinen met kwaliteit en toekomstwaarde.” Kolen ziet dat terug in de dagelijkse praktijk. “Opdrachtgevers staan open voor natuur­inclusieve ontwerpen, zolang ze inzicht krijgen in de effecten en de businesscase. Het helpt als we kunnen laten zien dat een gebouw met een hogere Floor Space Index (meer bruikbaar vloeroppervlak op dezelfde kavel -red.) efficiënter gebruik van ruimte mogelijk maakt. De onderliggende boodschap is helder: duurzame vernieuwing begint met doen. Door kennis en expertise te bundelen, en samen te werken aan voorbeeldprojecten, ontstaat de energie om vooruit te komen, ondanks de beperkingen van wetgeving, ruimte of kosten.
En ontstaat ruimte voor toekomstwaarde – op de plekken van ­vandaag.