Marktpartijen zijn nodig

De inzet die Van der Bolt noemt, heeft bestuurlijke prioriteit. Van dit college mag de hoeveelheid bedrijfsruimte niet afnemen en wil het waar mogelijk toevoegen, zuinig zijn op bedrijven in de hogere milieucategorieën en watergebonden activiteiten, en vooral: slimmer met de schaarse meters omgaan. Sturen op het reserveren van hoge milieucategorieën voor bedrijven die het nodig hebben,, intensiever grondgebruik, betaalbaarheid en mengen van wonen en werken. “Maar dat kunnen we niet alleen. We hebben marktpartijen nodig die willen meedenken en meedoen”, aldus Van der Bolt.

Ambities concreet maken

Gabor Everraert, teammanager Ruimtelijke Economie, vat het als volgt samen: “Het is mooi als je ambitie hebt, maar we willen vooral concreet zijn. Daarom brengen we cases naar voren en vragen we aan de markt: ondersteunt dit de boodschap, en hoe landt dit bij marktpartijen”, zegt hij. Astie Bhattoe, programmamanager voor Spaanse Polder, heeft de vertaling van visie naar praktijk op haar bord. “Er ligt een gebiedsvisie en we hebben met de bedrijvenraad Spaanse Polder Noordwest (vergelijkbaar met een wijkraad in een woonwijk -red.) een ambitiekaart gemaakt. Mijn opdracht is die ambities concreet te maken in een uitvoeringsprogramma, inclusief financieringsroutes en betrokken partners. Dat is geen papieroefening: we organiseren ateliers met ondernemers, investeerders en eigenaren. De vraag is simpel en lastig tegelijk: wat gaan we waar doen, wie doet mee en wie betaalt wat”, zegt Bhattoe. Mees Verkerk eveneens vanuit de gemeente betrokken, benadrukt dat de bedrijvenraad hier het verschil kan maken. “De raad komt maandelijks bij elkaar en adviseert ons. We hopen dat het samenwerken met deze kopgroep van bedrijven ook andere bedrijven er toe beweegt mee te krijgen in de gebiedsontwikkeling: ambassadeurschap, mede-eigenaar zijn van maatregelen en projecten”, zegt hij.

Praktische handvatten uit onderzoek

Auke Brugmans, docent-onderzoeker gebiedsontwikkeling aan de Hogeschool Rotterdam, schuift de onderzoeksbril naar voren. “We zien landelijk dat ‘werk’ eindelijk weer op de kaart staat. Tegelijkertijd worstelen gemeenten met het uitvoeringsinstrumentarium. Ons onderzoek ‘Maak Ruimte voor Werk’ met de G4-steden en twee groei-gemeenten moet leiden tot praktische handvatten, zodat we niet alleen ambities formuleren maar ze ook kunnen waarmaken”, zegt Brugmans.

Elkaar helpen

Waar visie, onderzoek en beleid samenkomen, ontstaat de echte test: de bedrijfsvloer. Daarvoor zit ook horecagroothandel Bidfood aan tafel. Vestigingsdirecteur Matthijs Zorn beschrijft de opgave van een groot distributiebedrijf dat dicht bij de stad en tegelijk aan de snelweg moet zitten. “We rijden de stad in met emissievrije voertuigen. Dat betekent forse laadinfrastructuur. Die draait acht à negen uur per dag voor onze eigen wagens, de rest van de tijd staat het plein leeg. Kun je zo’n laadplein breder inzetten voor de buren, zonder dat het ons bedrijf ontregelt”, zegt Zorn. “Het gaat ook over netcongestie. Als de buurman geen aansluiting krijgt, maar wij capaciteit hebben, moet je elkaar kunnen helpen.”

Organisatiegraad opbouwen

Volgens Verkerk is dat precies het soort doorbraak waar Spaanse Polder bij gebaat is. “We onderzochten het delen van laadinfrastructuur en energie: er zijn door onzekerheid over toekomstige stroombehoefte weinig bedrijven met ‘stroom over’ die zich willen vastleggen op het delen van stroom. Het is daarom belangrijk dat een partij als Bidfood bereid is over de kavelgrens heen te kijken en een voortrekkersrol te nemen. Dat kan een olievlekwerking hebben”, zegt hij. Collectieve voorzieningen vragen ook om organisatie. Brugmans ziet daar een weerbarstige praktijk. “Collectieven starten is één; ze volhouden en opschalen vraagt energie, kartrekkers en spelregels. Het is goed als gemeenten die organisatiegraad helpen opbouwen, maar ook ondernemers moeten instappen”, zegt zij.

Financiering

Financiering is de andere vaste component in gebiedsontwikkeling. Everraert schetst drie geldstromen: publieke investeringen in de buitenruimte, private investeringen op het eigen plot en geld voor gebiedsbrede ingrepen. “Juist die derde categorie is moeilijk. Iedereen wacht op elkaar: wie gaat eerst, hoe voorkom je freeriders, hoe bundel je inzet? Je zoekt naar vormen die solidariteit organiseren en risico’s eerlijk verdelen”, zegt hij.

SOFIE-fonds

Van der Bolt haakt aan met de instrumentenkant. “We kijken naar een ondernemersfonds, scherper inzetten van erfpacht en naar fondsen zoals SOFIE voor betaalbare en collectieve werkruimte.
SOFIE is een gemeentelijke ‘bank’ die het laatste gaatje dicht: met een lage rente of garantstelling wordt commercieel geld vaak alsnog mogelijk. Het gaat dan om bakstenen, niet om machines”, zegt hij. “De woningmarkt en bedrijvenmarkt zijn echt verschillende werelden. Bij woningen is de afzet voorspelbaar, bij bedrijfsruimte veel minder; ­investeerders beoordelen risico’s anders. Daar moeten we nieuwe combinaties en afspraken voor vinden.”

Sturingsplanologie

Everraert plaatst die zoektocht in het grotere verhaal van sturingsplanologie. “We gaan toe naar gerichte clustering: de juiste bedrijven op de juiste plek. Bedrijven met veel verkeersbewegingen of zware milieucategorieën horen niet tussen woningen; bedrijven die goed in een stedelijke plint passen, willen we juist dichter bij bewoners.” Dat vraagt richting en soms ook ‘nee’ als een aanvraag niet past bij de gewenste invulling van de bedrijfsruimte, zegt hij. Zorn begrijpt de noodzaak van regie, maar waarschuwt voor overkadering. “Begeleiden, ja; vastspijkeren, nee. Je moet als ondernemer kunnen bewegen. Wij hebben specifieke condities – dicht bij de stad voor levering, dicht bij de snelweg voor aanvoer – en die passen nu eenmaal niet overal.” Stel kaders op basis van condities, niet op basis van labels, zegt hij.

Gerichter sturen

Brugmans vervolgt: “We weten heel weinig van niet-wonen. SBI-code, milieucategorie, aantal werknemers: dat is te mager om fijnmazig te sturen. Zonder goede data over bedrijfsprocessen, logistiek en energieprofielen blijf je op hoofdlijnen redeneren.” Everraert knikt. “Bij woningen kennen we elke variabele. Bij werk durven we nauwelijks in te grijpen omdat we het niet precies weten. En toch móét het; Nederland zit op slot, uitbreidingsruimte is op, ook in Rotterdam. Als je binnen bestaand stedelijk gebied wilt groeien, zul je gerichter moeten sturen”, zegt hij.

Studenten

In samenwerking met de gemeente worden door de Hogeschool Rotterdam structureel studenten ingezet die afstuderen aan het Urban Lab Spaanse Polder. Brugmans: “Als je het gebied en de bedrijven echt kent, kun je gerichte interventies plegen: niet breed overal een beetje, maar op strategische kavels aanjagen wat het vliegwiel op gang brengt. Dat is wezenlijk anders dan een modelmatige scan op afstand”, zegt zij. Samenwerking met de studenten is volgens Verkerk belangrijk om nieuwe kennis en energie op te halen. Om de stakeholders te kennen en ontwikkelingen op gang te brengen trekt Rotterdam volgens Verkerk “samen op met economie, beheer, veiligheid en politie. Als de basis – netheid, veiligheid, openbare ruimte – niet op orde is, investeert niemand.”

Betaalbaarheid

De tafel staat stil bij betaalbaarheid. Van der Bolt: “Net als sociale woningbouw heb je ‘sociale bedrijfsruimte’ nodig. Denk aan de loodgieter die de stad draaiende houdt, maar geen top-huur kan betalen. Door betaalbare werkruimte in de stad te behouden en waar mogelijk te stapelen of mengen, hou je op terreinen als Spaanse Polder plek vrij voor bedrijven die daar echt moeten zitten.” Bhattoe vult aan: “Daarom is SOFIE opgestart, en zoeken we combinaties met ontwikkelaars en beleggers die ook op bedrijfsruimte durven te zitten. Met alleen woningbouwfondsen red je het niet.”

De hamvraag blijft: hoe zorg je dat de puzzel niet alleen klopt op papier, maar ook buiten de deur? Everraert: “Door duidelijk te zijn over richting, en tegelijk ruimte te laten voor ondernemerschap. Door financiële instrumenten slimmer te stapelen. Door collectieve voorzieningen te organiseren waar het moet. En door partners uit te nodigen om mee te doen.” Van der Bolt knikt. “We willen voor ondernemers voorspelbaar zijn. Niet elke boodschap zal iedereen altijd bevallen, maar duidelijkheid geeft investeringszekerheid.”

Allemaal winnaars

Aan het einde van het gesprek tekent zich een pragmatische consensus af. De stad kan en wil meer sturen; ondernemers willen meebewegen als de randvoorwaarden kloppen; kennisinstellingen helpen met data, werkwijzen en ontwerpkracht. Zorn verwoordt het vanuit de praktijk: “Wij willen in Spaanse Polder doen wat we elders geleerd hebben, maar dan beter. Als we elkaar helpen met energie en logistiek, winnen we allemaal.”

Verkerk sluit af met een nuchtere wens. “Laat Spaanse Polder Noordwest de plek zijn waar we laten zien hoe het kán: een gebied waar we samenwerken zonder te verzanden. Met een uitvoeringsprogramma dat niet in de lade verdwijnt, maar op straat zichtbaar is.”

“Werk hoort bij de stad”, zegt Everaert.” Brugmans besluit: “Het gaat om het organiseren van vernieuwing. Als we dat voor elkaar krijgen, is Spaanse Polder niet alleen groener en productiever, maar ook een blauwdruk voor andere stedelijke werkgebieden.” Kortom, Rotterdam komt graag in gesprek met bedrijven en projectontwikkelaars om te zorgen dat we gezamenlijk invulling kunnen geven aan het duurzamer benutten van bedrijventerreinen in de stad.