Logistiek vastgoed op brownfields: kansen en uitdagingen
Potentie als logistieke hubs
“De potentie van brownfields als logistieke hubs is groot. Dat gaat wat ons betreft verder dan alleen het invullen van een (nu leegstaande) plek met een sterke en toekomstvaste economische functie. Meerwaarde voor de omgeving kan ook ontstaan door gebouwen (en met name daken) om te toveren tot energiehubs voor zowel het pand zelf als de omliggende omgeving,” zegt Hub Ploem, partner bij Stec Groep. Overheden denken steeds vaker actief mee met marktpartijen over hoe deze brownfields slim ingezet kunnen worden. We duiken dieper in de kansen en uitdagingen die brownfields bieden voor logistiek vastgoed.
Marktbeeld: brownfield investeringen blijven stijgen
Nieuwe vestigings- en ontwikkelruimte voor (grootschalige) logistiek is schaars. De vraag naar opslagvolume blijft in de komende jaren wel toenemen, niet in de laatste plaats ook door mondiale verstoringen in logistieke netwerken en grondstofstromen. (Logistieke) bedrijven zijn vaker aangewezen op bestaande locaties op bedrijventerreinen om groei in hun activiteiten te realiseren of om te verduurzamen. Ongeveer 15-20% van de logistieke dynamiek sinds 2018 betrof, zo blijkt uit cijfers van Stec Groep, een herontwikkeling van bestaand vastgoed of kavel. Bij een groot deel van die herontwikkelingen ging het om voormalige industrie- of productiesites die naar logistiek werden omgebouwd. Bestaande logistieke panden worden ook gesloopt en herontwikkeld.
Stec Groep maakte een overzicht van enkele interessante logistieke ontwikkelingen op brownfields:
| Locatie | Omvang kavel en gebouw | Waarom interessant? |
|---|---|---|
| Prinsenhil 1, Breda | 26.000 m² pand, 45.000 m² kavel | Intensiever, hoger, duurzamer, groener dan oude logistieke pand |
| Hoogendijk 2, Alblasserdam | 65.000 m² pand, 90.000 m² kavel | Hergebruik oude industriële locatie, directe ligging naast nieuwe containerterminal |
| Industrieweg 24, Maarssen | 27.000 m² pand, 41.000 m² kavel | Moderne, marktconforme gebruiksmogelijkheden |
| Frankeneng 18, Ede | 50.000 m² pand, 72.000 m² kavel | Moderne, marktconforme gebruiksmogelijkheden, bestaande eindgebruiker naar ander leegstaand dc |
| Rigastraat 17, Deventer | 37.000 m² pand, 52.000 m² kavel | Herinvulling verouderde productielocatie, intensiever, hoger, uitbreidingsmogelijkheid voor regionaal gebonden bedrijf |
| Sourethweg 1, Heerlen | 38.000 m² pand, 51.000 m² kavel | Herinvulling verouderde glasfabriek, ruimte voor groei lokale logistiek dienstverlener |
| Veldweg 1, Herkenbosch | 62.000 m² pand, 110.000 m² kavel | Beter/intensiever benutten bedrijventerrein |
| Ir. Wagterstraat 10, Boxmeer | 28.000 m² pand, 38.000 m² kavel | Meerlaags dc, uitbreidingsruimte voor lokale LDV’er op naastgelegen kavel |
Waarom herontwikkeling interessant(er) is (geworden)
Herontwikkeling van bestaande locaties is interessant voor eindgebruikers om duidelijke redenen. Ten eerste zijn deze brownfields al beschikbaar, waardoor herontwikkeling mogelijk is zonder nieuwe gronden aan te snijden en/of planologische procedures te moeten doorlopen. Daarnaast beschikken veel van deze locaties al over een stevige netaansluiting, wat de ontwikkeling versnelt en kosten bespaart, zeker in vergelijking met een nieuwe greenfields waar vaak geen netaansluiting mogelijk is op korte termijn. Tegelijkertijd maakt voorgaande het ook vanuit kostentechnisch perspectief interessant om te investeren in brownfields. Tot slot zorgt investeren in bestaande panden en bedrijventerreinen voor een upgrade van deze gebieden en haar omgeving. Zo draagt herontwikkeling bij aan de toekomstbestendigheid, verduurzaming en modernisering van bestaande bedrijfslocaties en daarmee de waarde van vastgoed.
Toekomstpotentie: nog veel kansen voor succesvolle herontwikkelingsprojecten
Wat is de toekomstpotentie van de bestaande vastgoedvoorraad voor herontwikkeling? Onderzoek van Stec Groep wijst uit dat alleen al op logistieke brownfields een verdichtingspotentieel ligt wat kan oplopen tot vier miljoen vierkante meter extra warehousecapaciteit. De potentie is nog groter, zeker als we ook de mogelijkheden op productie- en industriesites meenemen en relatief ‘jong’ logistiek vastgoed welke op middellange termijn rijp is voor herontwikkeling en intensiever gebruik. “Ten opzichte van de bestaande logistieke vastgoedvoorraad, verwachten we dat circa 20-25% extra volume te realiseren is door herontwikkeling,” aldus Hub Ploem.
Welke mogelijkheden liggen waar?
Herontwikkelmogelijkheden zijn geografisch niet overal gelijk. Dit hangt ook sterk samen met het logistieke netwerk en distributienetwerken. Hierdoor ontstaat ook verschil in omvang van en type herontwikkelingsprojecten. We onderscheiden grofweg drie niveaus:
| Niveau | Type locatie | Logistiek functie | Omvang kavel en gebouw |
|---|---|---|---|
| Hoogstedelijk (G-10) | Binnenstedelijk bedrijventerrein of aan rand van grote stad, waar kansrijk ook met toegang tot water | Stadshub/lastmile (bv. voor bezorging in emissievrije zone) | Kavel: 1-3 hectare, bij uitzondering groter; pand: 8.000-25.000 m² bvo, indien mogelijk meerlaags |
| Randstad, buiten de grote steden | Regionaal, grootschalig bedrijventerrein op goed bereikbare locatie | Regionale distributie (vers, fulfilment, retail) | Kavel: 3-10 hectare; pand: 20.000-40.000 m² bvo, indien mogelijk meerlaags |
| Aan/nabij goederenvervoercorridors | Regionaal, grootschalig bedrijventerrein op goed (bij voorkeur multimodaal) bereikbare locatie | Grotere en kleinere DC’s (eventueel multi-tenant) voor EDC’s, nationale distributie of gelinkt aan regionale economie | Kavel: >3 hectare; pand: >20.000 m² bvo, op kleinere kavels mogelijk meerlaags om voldoende volume te realiseren |
Uitdagingen om te komen tot herontwikkeling en uitbreiding op bestaande kavels
Vanuit de gedachte dat er op brownfields – zowel in gebruik bij logistiek als door andere functies – kansen liggen voor verdichting en groei, is de opgave om deze potentie te benutten. Hiermee kunnen twee vliegen in één klap geslagen worden; namelijk bestaand vastgoed (en directe omgeving) moderniseren en meer vierkante meters realiseren. Dit is makkelijk gezegd.
Tegelijkertijd zijn er ook uitdagingen. We noemen drie uitdagingen die we vaak horen:
Uitdaging 1: Ruimtedruk. Door schaarste en netcongestie zijn bestaande kavels en gebouwen ‘hot’. Hierdoor stijgen ook prijzen. Dit betekent dat businesscases voor sloop-nieuwbouw lastig rond te rekenen zijn as is. Door meer bouwmogelijkheden te realiseren kan de businesscase aantrekkelijker worden. Dit betekent meer opslagvolume, bijvoorbeeld in de hoogte of op de verdieping toevoegen. In goed overleg met de lokale overheden kan extra planologische ruimte gerealiseerd worden.
Uitdaging 2: Schuifruimte. Herontwikkeling en het benutten van bouwmogelijkheden op een kavel kan vaak niet zonder sloop-nieuwbouw of het aan elkaar verknopen van meerdere kavels om voldoende ruimte te realiseren en businesscases rendabel te maken. Dit betekent dat schuifruimte nodig is om (bestaande) activiteiten (tijdelijk) onder te brengen. Bestaande leegstaande (logistieke) panden bieden hiervoor mogelijk ruimte. Ook is er een noodzaak om nieuwe greenfields te ontwikkelen. Hierover in gesprek blijven met lokale overheden is noodzakelijk.
Uitdaging 3: Publieke acceptatie. Maatschappelijke weerstand tegen (nog meer) logistiek vastgoed. De license to operate van logistiek staat onder druk. Dit betekent dat logistieke bedrijven meer oog moeten hebben voor zorgvuldig ruimtegebruik, inpassing van vastgoed in de omgeving en infrastructuur. Ook kan logistiek vastgoed een energy hub voor de omgeving zijn en daarmee ook iets ‘opleveren’ voor bedrijven en inwoners nabij.
Wat doen om regie te krijgen op herontwikkeling en intensivering van bestaande bedrijfskavels?
Ons advies voor logistieke eindgebruikers om te groeien en regie te krijgen op herontwikkelingsmogelijkheden:
- Hoe ziet uw groeistrategie eruit? Hoeveel warehousecapaciteit is nodig op middellange termijn? Welke verduurzamingsslag gaat u maken (in wagenpark, in gebouwen) en wat is hiervoor nodig in uw bestaande vastgoedportefeuille?
- Krijg inzicht in de potentie van de bestaande vastgoedportefeuille. Waar is intensivering van ruimtegebruik (of extra ruimte realiseren) mogelijk en wat is daarvoor nodig? Kan hier ook verduurzaming en elektrificatie gerealiseerd worden?
- Voer gesprekken over verdichting en intensivering met (lokale) overheden. In gesprek met lokale overheden kan beoordeeld worden of het verruimen van planologische kaders, het wegnemen van belemmeringen en financiële interventies nodig zijn om een doorbraak te realiseren. Kaart dit vroegtijdig aan, mede ook omdat procedures vaak tijd in beslag nemen.
- Verken de potentiële waardesprong die te realiseren is op brownfields, hoe extra capaciteit gerealiseerd kan worden (door bijvoorbeeld meerlaags te bouwen) en ontwikkel hiervoor met marktpartijen een nieuwe standaard voor gebouwen.
Reactie Nederland Distributieland (NDL)
“Zoals in het artikel van Stec Groep al wordt aangegeven, zal de vraag naar logistiek vastgoed ook in de komende jaren nog verder toenemen. Ruimte is een schaars goed geworden, waardoor groeimogelijkheden onder druk staan. Met een toename van de efficiency door digitalisering en automatisering zal de vraag naar extra ruimte zeker enigszins getemperd kunnen worden, maar het is de vraag of dat genoeg is. Het is daarom noodzakelijk om serieus naar andere opties te kijken, de herontwikkeling van brownfields is daar onderdeel van. In het artikel worden een aantal overwegingen en handvatten geboden die behulpzaam kunnen zijn bij het opstellen en uitwerken van een vastgoedstrategie door eindgebruikers en logistiek dienstverleners. Doe er uw voordeel mee.”
Remco Buurman, www.ndl.nl