Stations als complete stadsgebieden

Stationslocaties spelen in dit vraagstuk een steeds belangrijkere rol. Stations zijn allang niet meer alleen plekken waar mensen de trein pakken. Het zijn gebieden waar wonen, werken, winkelen en mobiliteit samenkomen en die bijdragen aan de economische vitaliteit van steden. Op steeds meer plekken ontstaan rondom stations complete stadsgebieden, vaak in de vorm van mixed-use ontwikkelingen, met woningen, winkels, kantoren en andere voorzieningen.

IVBN-leden zijn institutionele en professionele vastgoedinvesteerders die veelal met pensioen- en verzekeringsgelden investeren in (middenhuur)woningen, winkels, kantoren en logistiek vastgoed. IVBN-leden dragen bij aan de grote maatschappelijke opgave om duurzame leefomgevingen te creëren en te behouden. Stationslocaties zijn daarvoor bij uitstek geschikt. Investeringen in hoogwaardige werkplekken, toekomstbestendige woonconcepten, winkels en voorzieningen kunnen hier worden gecombineerd met goede bereikbaarheid en duurzame mobiliteit. Zo dragen institutionele investeerders niet alleen bij aan afzonderlijke gebouwen, maar aan complete gebieden waar mensen prettig kunnen wonen, werken en verblijven.

Het kantoor als ontmoetingsplek

Ook in de kantorenmarkt is al langere tijd een verandering gaande. De rol van het kantoor verandert. Het is niet langer alleen een plek om te werken, maar steeds meer een plek om samen te komen, kennis uit te wisselen en elkaar te ontmoeten. Nu werknemers niet meer vanzelfsprekend iedere dag naar kantoor komen, wordt de kwaliteit én bereikbaarheid van de werkplek belangrijker.

NSI speelt hierop in met ‘Het Nieuwe Kantoor (HNK)’. Met dit concept kiest NSI bewust voor hoogwaardige, flexibele en volledig gefaciliteerde werkplekken op goed bereikbare locaties, onder meer bij de stations Amsterdam Sloterdijk en Amsterdam Zuidoost, Rotterdam Alexander en Utrecht Centraal. Goede OV-bereikbaarheid verlaagt de drempel om naar kantoor te komen en ondersteunt daarmee ontmoeting, samenwerking en innovatie.

Tegelijkertijd verandert ook de manier waarop kantoorruimte wordt verhuurd. HNK biedt verschillende huurconcepten, van co-working en meeting rooms tot Designed Offices en Managed Offices. Daarnaast zijn er verschillende aanvullende werk- en ontmoetingsruimtes, zoals vergader- en stilteplekken, een bibliotheek en een podcaststudio, die huurders naar behoefte kunnen gebruiken. Daarnaast speelt ook duurzaamheid een belangrijke rol. Zo is HNK Rotterdam Alexander getransformeerd tot een moderne werkomgeving met energielabel A+++. Dit kantoorgebouw uit 1981 is duurzaam getransformeerd tot HNK’s nieuwste flagship locatie en volledig Paris-Proof. Daarmee laat HNK zien hoe bereikbaarheid, kwaliteit en verduurzaming samen kunnen komen in toekomstbestendige werklocaties.

Wonen bij het station: SoZa

Maar ook voor woningen staat bereikbaarheid met het openbaar vervoer steeds meer centraal. Een mooi voorbeeld van woningbouw op zo’n stationslocatie is SoZa in Den Haag. Deze gloednieuwe herontwikkeling van het oude ministerie van Sociale Zaken ligt naast station Den Haag Laan van NOI. Het is een van de grotere binnenstedelijke herontwikkelingslocaties van Nederland. Achmea Real Estate investeert hier namens PME Pensioenfonds in 114 studentenwoningen, 135 middenhuurwoningen en 268 vrije sector huurwoningen. Daarmee ontstaat woningaanbod voor verschillende doelgroepen in Den Haag. Door de goede bereikbaarheid is er minder parkeergelegenheid nodig: goed voor de duurzaamheid. Leefbaarheid en duurzaamheid staan dan ook centraal in deze wijk.

En SoZa is meer dan alleen een plek om te wonen: Achmea investeert voor PME tegelijk in winkels en maatschappelijke ruimte, waardoor een wijk ontstaat waar bewoners ook daadwerkelijk kunnen leven. Dit project is toonaangevend in een groeiende stad: een dynamische plek om te wonen, werken en winkelen, met alles dichtbij.

Samenwerking en investeringsklimaat

Hoewel stationslocaties dus aantrekkelijk zijn, is de praktijk daaromheen soms weerbarstig. De (her)ontwikkeling van een stationsgebied is al snel een onderhandeling tussen vele stakeholders, elk met een eigen wensenlijstje. Er spelen grote en complexe vraagstukken, bijvoorbeeld rondom netcongestie. Nieuwe woningen, kantoren en winkels vragen extra capaciteit op het elektriciteitsnet, die er lang niet overal is. Ook de regelgeving in de gebieden is complex.

Bouwen dicht bij het spoor betekent rekening houden met veiligheidsafstanden, geluid en trillingen, terwijl gemeenten ook nog eigen ambities hebben op het gebied van duurzaamheid, betaalbaarheid en stedenbouwkundige kwaliteit. Vroege en structurele samenwerking tussen markt en overheid blijkt het verschil te maken tussen een project dat vastloopt en een project dat een stationsgebied daadwerkelijk transformeert.

Om institutioneel kapitaal voor stationslocaties te blijven mobiliseren, moeten investeringen ook financieel haalbaar zijn. Dat vraagt om een aantrekkelijk investeringsklimaat met een helder, consistent en stimulerend overheidsbeleid. Daarbij helpt het wanneer gemeenten terughoudend zijn met aanvullende lokale eisen boven op landelijke regelgeving. Een opeenstapeling van voorwaarden kan de haalbaarheid van projecten onder druk zetten. Meer voorspelbaarheid en uniformiteit zorgen voor extra investeringen in woningen, werkplekken, winkels en voorzieningen.

Deze investeringen door IVBN-leden kunnen bovendien als vliegwiel werken. Door vroegtijdig (delen van) een project te kopen ontstaat voor de verkoper meer zekerheid dat het project financieel haalbaar wordt en kan er eerder gestart worden met de bouw.

SoZa en HNK laten ieder op hun eigen manier zien wat dat kan opleveren: hoogwaardige plekken waar bereikbaarheid, wonen, werken en voorzieningen samenkomen. Juist rond stations ligt daarmee een belangrijke kans om de woningbouwopgave, duurzame mobiliteit en economische ontwikkeling met elkaar te verbinden.