Twintig procent sneller

Projectleider Aarts: “Door in die beginfase al mee te denken, voorkom je later tijdens – of na – de bouw onnodige kosten. En dat niet alleen, je voorkomt ook achterstand. We zitten vaak al aan tafel terwijl de aanvraag voor de bouwvergunning nog loopt.” Hij haalt het voorbeeld aan van een DC in Zaandam. “De tijdsdruk was enorm. Door aan de voorkant goed na te denken en door continu te monitoren en bij te sturen, werd een tijdsbesparing gehaald van twintig procent.

Optimaliseren

Het bouwen van logistiek vastgoed lijkt misschien veel van hetzelfde te zijn, maar er zijn veel – soms kleine – dingen die cruciaal zijn. “Een test met een schuimblusinstallatie doe je graag in één keer goed”, zegt Aarts. Wouters Schijndel bouwt in Nieuwegein momenteel voor de eerste keer een mezzaninevloer uitgevoerd met TT-liggers met een vrije overspanning van achttien meter. Aarts: “Dat is vier meter meer dan voorheen. En toch hebben we de constructie slank kunnen houden, ook qua kosten. Het is dus optimaliseren in de opbrengsten, maar ook in de bouwkosten. Zo snijdt het mes aan twee kanten.

Herontwikkellocaties

Er wordt veel logistiek vastgoed gebouwd momenteel en ook Wouters Schijndel heeft het druk. Nooijen: “De snelheid van nieuwbouw zal de komende jaren afnemen. Beschikbare gronden op strategisch goede locaties in NL voor Nieuwbouw worden steeds schaarser.” Bestaande locaties herontwikkelen zal vaker in beeld komen, verwacht Nooijen. “Werken op een herontwikkellocatie is lastiger. Je moet slopen, je hebt te maken met het verplaatsen van huurders, oude leidingen, buren en soms heb je ook weinig ruimte. Het kost meer werk, energie en inzicht, maar het zijn wel mooie klussen om te doen. Picnic in Utrecht is bijvoorbeeld net door ons opgeleverd en dat was een herontwikkelplan en een mooie opdracht.

Betrouwbaarheid

Nooijen en Aarts blijven hameren op het aspect van vroeg meedenken als cruciale factor. Nooijen: “Ontzorgen en optimaliseren in het voortraject op basis van wederzijds vertrouwen. Dat contract komt dan later wel.” Voor één projectontwikkelaar werkt Wouters Schijndel al ruim twaalf jaar. Dat tekent wel de situatie”, zegt Nooijen. “Door de jaren heen is gewoon een uitstekende relatie opgebouwd. Het zegt ook iets over onze betrouwbaarheid.

Scherp op de prijs

Wouters Schijndel gaat niet alleen het gesprek aan met de ontwikkelaar, als de huurder bekend is, gaat het bedrijf ook daarmee vroegtijdig in overleg om het pand custom made en turn key te kunnen opleveren. Uitgangspunt is dat de klant zijn operatie er snel en makkelijk in kan schuiven. Nooijen: “Het programma van eisen van de huurder en de kostenbewaking vanuit de projectontwikkelaar met elkaar afstemmen. Want het blijft een DC, je moet heel scherp zijn op de prijs.

Nadenken over toekomstig gebruik

nrichtingsvoorzieningen neemt een ontwikkelaar vaak niet mee en daarom is tijdig overleg belangrijk. Aarts: “Wij brengen die voorzieningen doorgaans niet zelf aan, maar coördineren de aanleg ervan wel. En daarbij moet je oog houden voor eventueel toekomstig ander gebruik. Het inpassen van ADR-compartimenten bijvoorbeeld, moet zodanig dat als er een volgende huurder in het pand komt, je er dan ook nog iets mee kunt of het eenvoudig kunt aanpassen.

We denken, nee, weten zeker, dat we qua prijs, kwaliteit en tijdsdruk zeer competitief zijn. Daarom gaat het ook goed met Wouters Schijndel”, zegt Nooijen. “Maar we kiezen voor rustige, organische groei. We hebben liever een project minder en alles goed onder controle. Langjarig samenwerken met projectontwikkelaars vormt de basis, waarbij we dus vanaf een vroeg stadium onze bijdrage leveren en voor alle partijen waarde toevoegen aan het proces. Het komt daarbij ook voor dat we risicodragend participeren.” Aarts: “We kunnen organisatorisch veel en hebben ook veel technische kennis in eigen huis.”