Grondexploitant en belegger

NS Stations is als gebiedsontwikkelaar actief in stationsgebieden. Aan de ene kant als grondexploitant die masterplannen, visies en bestemmingsplannen ontwikkelt en samenwerkt met partners voor het realiseren van het vastgoed. Aan de andere kant als belegger die oude NS-gebouwen transformeert voor nieuwe gebruikers. De Lint: “Uiteindelijk willen we zoveel mogelijk vastgoed realiseren rondom ov-knooppunten. De infrastructuur ligt er al. Begin daar met het oplossen van de woningnood. Daarnaast verdienen we er ook gewoon ons geld mee.” Momenteel lopen er twaalf grote en kleine gebiedsontwikkelingen, waaronder Utrecht (Cartesiusdriehoek en Tweede Daalsedijk), de voormalige wagenwerkplaats in Amersfoort (zie illustraties), de Wärsila-locatie in Zwolle en de spoorstraatzone in Roosendaal. “Voor alles geldt dat wij hierbij altijd uitgaan van de identiteit van een gebied.”

Stationsomgeving

Terug naar de vier kernpunten, zegt De Lint. “We bouwen stationsgebieden helemaal vol, met winkels, horeca en woningen en met voorzieningen als Kiss + Ride, P + R en voor andere mobiliteitsvormen, zoals de ov-fiets en deelautoconcepten. Allemaal prima, maar je moet daarbij wel zorgen voor een goede en herkenbare entree. De stationsomgeving moet kloppen. Elk bord met een pijl is eigenlijk mislukte stedenbouw.”

Wonen, wonen, wonen

“Mijn tweede punt is wonen – eigenlijk mijn nummer één, want ik ben een gebiedsontwikkelaar – de woningnood vraagt erom dat we zoveel mogelijk woningen bouwen in Nederland.” De stationsgebieden zijn daarvoor uitermate kansrijk, zegt De Lint. “Begin gewoon. De infra ligt er al, de belastingbetaler heeft er al voor betaald en in die zin is het ook de goedkoopste oplossing. Neem het gebied ten westen van station Duivendrecht; een Intercitystation en bovendien een kruisstation (spoorverbindingen in vier windrichtingen -red.). Er zijn drie metrostations in de nabijheid en er is geen woning te bekennen. Ga er bouwen; het is de enige manier om Nederland duurzaam bereikbaar te maken. Die hogere dichtheid moet, de ruimte is nu eenmaal schaars.” Stations moeten daarnaast meer gemengde gebieden worden, vindt De Lint, en dat kan met woningen. “De afgelopen decennia trokken de kantoren al richting het station en in hun kielzog ook winkels en horeca. Voor de diversiteit van gebieden en de leefbaarheid is het goed als er ook woningen komen.”

Parkeernorm = nul

“Mijn derde stokpaardje is naar een parkeernorm van nul. We zakken al flink met de parkeernormen, maar van mij mag het nog extremer. Een gebouwde parkeervoorziening vraagt om dertig vierkante meter bvo, een studio voor een starter op de woningmarkt ook. Dat is niet meer uit te leggen, vind ik. Als je nieuwe woningen ontwikkelt bij een station, dan moet je gewoon communiceren dat er geen ruimte is voor je eigen auto op je eigen parkeerplek. Dan spreek je bepaalde doelgroepen wellicht niet aan, maar dat hoeft ook helemaal niet.”

“Moet de auto dan helemaal weg uit het stationsgebied? Neen, een OV-knoop blijft toch ook een overstapmachine. Dus ook vanuit een (deel)auto of taxi. De reizigers die in het buitengebied wonen, met vijf procent een klein aandeel van het voortransport, willen we nog steeds de kans geven om met de auto naar het station te komen. En die parkeerfaciliteiten willen we op een slimme wijze gaan combineren met bijvoorbeeld de (deel)mobiliteit voor de bewoners die rondom het station wonen.”

Gummen

“En dan komen we op mijn vierde punt: de niet-sexy-functies. Plannenmakers vinden het vaak lastig om faciliteiten als een Kiss + Ride-plek in een ontwerp mee te nemen, terwijl het wel voorzieningen zijn die gewoon nodig zijn. Idem voor trafohuisjes; als we wijken all-electric willen maken, heb je die wel nodig. Denk ook aan de voorzieningen voor ProRail. Maar een stedenbouwkundige gumt dit soort dingen als eerste uit, want het ziet er niet sexy uit. Ook bezorgdiensten en leveranciers moeten bij de gebouwen kunnen komen, net als de vuilnisophaaldienst. Hier bij Utrecht Centraal en Hoog Catharijne is dat buitengewoon goed gedaan; er ligt een heel laad- en lossysteem onder een verhoogd maaiveld. Het is vaak een complexe puzzel, maar nooit onoplosbaar.”

De stedenbouwkundige configuratie

“Duurzaamheid is hot, en terecht. Daarbij gaat het vaak over het energievraagstuk. Duurzaamheid begint echter bij het overall concept voor een wijk, de stedenbouwkundige configuratie. Dat kun je maar één keer goed doen. Is er voldoende schaduw, ruimte voor waterinfiltratie, groen en biodiversiteit, bijvoorbeeld. Is er ruimte voor mensen om elkaar te ontmoeten? Mijn duurzaamheid zit daarin. In die zin heeft stedenbouwkundige duurzaamheid een heel andere cadans dan die van de individuelen gebouwen. Daar geldt dat technologische ontwikkelingen snel gaan en ook de wet- en regelgeving continu verandert. Projectontwikkelaars en bouwers zijn daar veel beter in dan wij.”

“Gezonde verstedelijking is ook een item tegenwoordig. Niet meer vanuit de parkeergarage rechtstreeks de lift in, naar je appartement. Zorg dat mensen zich boven het maaiveld – bij voorkeur lopend - moeten verplaatsen. Dat zorgt voor sociale controle, geeft reuring en de mensen komen in beweging. Ik geloof ook heilig in steegjes en de zogenoemde Delftse Stoep met gevels direct aan de straat. Mensen moeten kunnen dwalen in gezellige straatjes. Kijk naar Haarlem waar het wemelt van dit soort straatjes; eigenlijk voldoen ze niet aan allerlei beleid of huidige stedenbouwkundige dogma’s, maar iedereen wil er wonen