Middenhuur

De druk op de woningmarkt is al lang geen fenomeen meer dat alleen speelt in de Randstad, ook de grotere steden in Brabant hebben te maken met snel stijgende woningprijzen en afnemende toegankelijkheid. Een groter en gezond middensegment op de Nederlandse huurwoningmarkt is nodig om doorstroom op de woningmarkt te faciliteren. Betaalbare huurwoningen voor huishoudens met een middeninkomen kunnen nauwelijks worden aangeboden. Vergroting van het aantal huurwoningen voor het middensegment is structureel noodzakelijk. Dit bleek opnieuw tijdens het onderzoek. “Onlangs richtten wij BPD Woningfonds op, een uniek Nederlands fonds met 100% energiezuinige nieuwbouwwoningen in de middeldure huurcategorie welke langjarig beschikbaar zullen blijven. We gaan actief met gemeenten en woningcorporaties aan de slag om in de onderzochte steden de mogelijkheden voor betaalbare huurwoningen te verkennen.”

Weten wat bewoners echt willen

BPD initieerde het Brabantstad onderzoek, met steun van de lokale Rabobanken in de betreffende steden, en voerde het ook grotendeels zelf uit. Leijten: “Juist omdat het nu belangrijk is om te horen hoe mensen willen wonen en wat andere betrokkenen zoals gemeenten en woningcorporaties ervaren, zijn wij dit onderzoek gestart. Klimaatadaptatie en duurzaamheid, maar ook het vraagstuk hoe de woningmarkt betaalbaar blijft, vragen om andere oplossingen dan wellicht vandaag voorhanden zijn. Voor ons geven de uitkomsten van het onderzoek richting aan nieuwe denkwijzen en een gezamenlijke aanpak”, zegt de BPD-directeur. “Daarom investeren we als BPD al jaren in een eigen onderzoeksafdeling die diepgravend onderzoek doet naar hoe mensen echt willen wonen. Vandaag, morgen en in de verdere toekomst. De uitkomsten van dergelijk onderzoek delen we proactief met onze partners, omdat we aantrekkelijke leefomgevingen altijd samen vormgeven en verder willen brengen. En omdat we geloven in de ontwikkeling van woonwijken die ook over vijftig jaar nog gezond en vitaal zijn. Om dat te kunnen waarmaken, zijn wij ervan overtuigd dat met regelmaat lokaal, regionaal en landelijk onderzoek naar woonwensen, hiervoor van onschatbare waarde is.

Samen aan de slag

De Brabantstadstudie startte in de zomer van vorig jaar met deskresearch naar onderwerpen als verhuisbewegingen, migratiecijfers en de prijs- en productontwikkeling in de vijf Brabantse steden. Aansluitend hield BPD een grootschalige consumentenenquête en werden er in elke stad gesprekken met groepen bewoners gehouden waarbij woonwensen bloot werden gelegd. Onderzoekers en fotografen zijn de straat opgegaan om inwoners te interviewen en straatbeelden vast te leggen. Er was een expertmeeting; een dag met ruim tachtig specialisten, inclusief vertegenwoordigers van gemeenten en provincie, die plenair en individueel hun bijdrage leverden. “Voor alle vijf steden maken we nu een initiatiefvoorstel op basis van de input uit de studie. In deze voorstellen presenteren we ruimtelijke studies waarbij we specifieke thematieken en trends betrekken. De gemeenten zijn nauw betrokken bij de totstandkoming van deze voorstellen.”

Resultaten online

De studie is inmiddels afgerond maar eigenlijk ook weer niet; de resultaten zijn deze keer niet in een boek of brochure verschenen, maar online. “Zodat je er op elk gewenst moment makkelijk over kan beschikken. En een online podium wordt georganiseerd waar interactie plaatsvindt en waarvan de content in de toekomst eenvoudig aangevuld kan worden met actuele resultaten. Vanuit de gesprekken en discussies met de vakgenoten merken we dat het onderzoek leeft. Met een dynamische website, aangevuld met social media zoals blogs en een LinkedIn profiel, is dat gemakkelijker dan met een printpublicatie en heeft het een groter bereik. Wij kiezen nadrukkelijk voor het maatschappelijk gesprek over wonen in en rond de stad, waarbij we onszelf wel de vraag stellen: maar hoe dan? We hebben het over jongeren, (jonge) gezinnen, senioren; hoe kun je die het beste huisvesten in de stad? Natuurlijk zien we ook de meer traditionele reacties van consumenten, maar de vraag naar nieuwe woonconcepten, meer stedelijk wonen, en duurzame oplossingen is onmiskenbaar gegroeid. We hebben geen pasklare oplossing en ook geen concreet project. We signaleren trends en stellen de vraag: hoe gaan we het doen?”

Gezinnen in de binnenstad

Uit het onderzoek blijkt dat veel gezinnen interesse hebben in een stedelijk woonmilieu, ook in appartementen in het centrum. Er zijn echter weinig woningen geschikt voor hen. Steden willen gezinnen graag behouden in de (binnen)stad en stellen zich de vraag hoe zij betaalbare woningen geschikt voor meer personen kunnen realiseren. Vanuit de enquête komen er heel basaal eigenlijk drie belangrijke voorwaarden naar voren: voldoende (slaap)kamers, veilige speelruimte buiten voor de kinderen en een school vlakbij. “Wat bij ons nu op tafel ligt is de vraag: welke producten kun je bedenken om dat te realiseren? Kunnen we gestapelde woningen ontwikkelen die hieraan voldoen?” Uit deze vraagstelling is de family scraper geboren, een hoogbouwconcept met winkels of maatschappelijke voorzieningen op de begane grond, daarboven appartementen en daar weer boven een serie trapsgewijs oplopende gezinswoningen met grote riante buitenruimtes. De gezinswoningen van drie lagen hebben hun voordeur aan de binnenstraatjes en een gezamenlijke ruimte aan de binnenzijde. Deze binnenstraatjes vormen een ontmoetingsplaats en een veilige speelplek voor kinderen. Op de topverdiepingen komen loftwoningen.

Duurzame woonconcepten en autodelen

Uit de Brabantstadstudie blijkt dat meer dan drie kwart van de Brabantse stedelingen in de eigen stad wil blijven wonen. En bijna negentig procent van de Brabantstadbewoners wil in de eigen regio blijven. Meer dan de helft van de respondenten heeft interesse in een vernieuwd en duurzaam woonconcept. Ruim een derde van de geënquêteerden is geïnteresseerd in het delen van een auto, of wil dat overwegen. Als de woonlasten hierdoor zouden afnemen, stijgt het percentage naar circa veertig procent. Die interesse geldt met name voor huishoudens met een tweede auto.
Huishoudens met kinderen lijken de energietransitie belangrijker te vinden dan huishoudens zonder kinderen. Dit soort bevindingen geven richting aan toekomstbestendige woon- en leefomgevingen.

Spoorzones

Spoorzones als zodanig zijn niet specifiek onderzocht in de studie, zegt Leijten. “Maar in alle vijf de Brabantse steden zijn deze zones in ontwikkeling en zijn ze een belangrijk onderdeel van de binnenstad. Hier is de opdracht vooral: hoe maak je er een inclusieve buurt van waar het prettig wonen is? Natuurlijk betekent dit realisatie van sociale woningbouw. Maar hoe houd je de huren betaalbaar voor vrijesectorwoningen? Hoe zorg je ervoor dat er niet alleen expats en studenten komen wonen? Hoe trek je gezinnen en hoe realiseren we die voorzieningen waar zij om vragen? Die opgave is in de Brabantsteden vergelijkbaar ondanks dat de ontwikkeling van die gebieden in de steden niet gelijk is en zich in verschillende stadia van realisatie bevinden
Het agenderen van deze onderwerpen komt voort uit de noodzaak om deze gebieden bereikbaar en haalbaar te maken voor iedereen, vindt Leijten. “De gemeenten kiezen elk hun eigen aanpak. Eindhoven onderzoekt nu bijvoorbeeld welke vormen van regulering een bijdrage kunnen leveren, wat een van de strategieën is. Het aanjagen van de productieaantallen zal uiteindelijk nodig zijn en leiden tot een betere marktwerking en dito prijzen. Maar elke vertraging, zoals nu met de stikstofproblematiek PAS, zorgt voor terughoudendheid in de markt. Terwijl vergroting van en versnelling in de woningmarkt juist zo broodnodig is.”

“We hebben vanuit BPD met de Brabant­stad­studie een hoop nieuwe inzichten opgedaan en we hopen dat we het gesprek over wonen in de (binnen)steden verder op gang krijgen. Wij nodigen alle stakeholders uit om te reageren op de resultaten en mee te denken over nieuwe oplossingen. De studie zelf is weliswaar klaar, maar het gesprek over de resultaten en wat ermee te doen, is pas net gestart.”