Heropvoeden

“BREEAM is voor ons een beetje passé”, trapt Verhey direct een heilig huisje om. “Wij zetten in op circulariteit. Ons doel is om de milieuprestatie gebouwen (MPG) met vijftig procent naar beneden te brengen.” Een lastig traject, want elke component in het bouwproces kent zijn eigen milieubelasting. Het heropvoeden van partners en leveranciers is daarom noodzakelijk, zegt Verhey. “Net als destijds bij de introductie van BREEAM. Wij verwachten dat er een circulariteitslabel voor gebouwen komt.”

Langere levensduur

Verhey zegt dat grote spelers als Unilever in hun tenders al eisen stellen ten aanzien van de CO2-footprint van een nieuw te bouwen warehouse. In de logistieke markt gebeurt dat niet of nauwelijks, tenzij het budgetneutraal kan. Circulair bouwen vraagt ook om het opleiden van taxateurs, vindt Verhey, omdat circulariteit een bepaalde waarde vertegenwoordigt. “De levensduur van een circulair gebouw is pakweg twintig jaar langer, er is minder onderhoud nodig en de restwaarde is hoger.”

Eén thema

Verhey verwacht dat BREEAM het circulariteitsaspect uiteindelijk zal omarmen. “Maar dat duurt nog wel even.” Hoekstra zegt dat sustainability, circulariteit en cradle to cradle allemaal om hetzelfde draaien. “De één ziet het zus, de ander zo, maar het is één thema. Eén keurmerk zou het beste zijn.” Alle inspanningen op dit gebied zijn goed, zegt Gerritsen, zolang een certificering maar herkenbaar is voor de investeerders. “Duurzaamheid is ook geen revolutie, maar een evolutie. Je moet het samen doen en we moeten allemaal die duurzaamheidsambitie hebben.” Nabuurs: “Het begint met de duurzaamheidsambitie van de klant. Die vertaalt zich door de hele keten heen en dan is het een voordeel als je een duurzaam pand hebt én dat kunt aantonen.”

Geen stroom voorhanden

Het is sowieso een complex verhaal, vult Verhey aan. Hij neemt de stikstofdiscussie en de daardoor gewenste elektrische liften op de bouwplaats als voorbeeld. “Wie heeft die liften? En hoe schrijf je jouw oude liften af? En dan heb je nog het feit dat er op bouwplaatsen niet altijd elektriciteit voorhanden is.” Hoekstra: “Het moet allemaal, er is veel politieke wil, maar je moet wel realistisch blijven. De gebruiker moet mee willen en het moet in de businesscase passen.” Verhey: “Alle nieuwe dc’s die we bouwen zijn gasloos, maar op sommige locaties is geen stroom voorhanden.” Gerritsen: “Het aanleggen van die tracés duurt lang.” De netwerkbeheerders hebben mankracht tekort, weet hij, en meer daadkracht en beslissingsbevoegdheid bij lagere overheden zou ook helpen op dit dossier.

Stadsdistributie

De problemen rondom traditionele stadsdistributie zijn genoegzaam bekend. Een deel van de oplossing ligt in distributiecentra aan de rand van de steden. Die verrijzen er dan ook volop. Kenmerkend voor die gebouwen is dat ze minder hoog zijn dan een standaard warehouse en veel docks hebben. Daarnaast is er behoefte aan infrastructuur voor het (snel)laden van elektrische voertuigen. De locaties moeten goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer en er moet voldoende parkeerruimte zijn. Het is ook belangrijk dat er voldoende huisvesting in de buurt is voor de veelal buitenlandse arbeidskrachten. Gerritsen: “Het probleem met stadsdistributie is dat iedereen het net even anders invult. Vastgoedtechnisch maakt dat wel uit en de uitdaging vanuit de vastgoedsector is om daar een soort standaardisatie in aan te brengen. Dat is best moeilijk, denk ik.” Nabuurs benoemt het verschil tussen twee hoofdtypen gebruikers. “Je hebt de pakketdiensten en dergelijke vervoerders; bij hen zie je vaak zo’n slurf aan het gebouw waar de busjes laden en lossen. Alle anderen zijn meer op basis van crossdocking en dat stelt totaal andere eisen aan je pand.”

Focus op stroom en locatie

Verhey: “En dan worstelen we met zijn allen nog met de beste locaties.” Gerritsen: “Het is wel de opgave die er ligt. Er is veel aandacht voor de discussie over verdozing. Dat is prima, maar eigenlijk moet de focus liggen op de aanwezigheid van stroom en waar je wel kunt ontwikkelen om de sector toekomstbestendig te maken.” Hoekstra: “Corona heeft de trend wel versterkt. Bedrijven als Wehkamp, Bol.com en CB hebben dat heel goed begrepen door snel te leveren. Ik verwacht wel dat in de toekomst stadsdistributie op gemeentelijk niveau wordt aanbesteed.” Verhey: “Ja, met ‘white label’ distributiecentra waarin meerdere partijen actief zijn.” Nabuurs gelooft er ook wel in dat meerdere partijen gehuisvest kunnen worden onder één dak. “Er kan prima gecombineerde distributie plaatsvinden vanaf één locatie zolang partijen allemaal dezelfde doelstelling hebben: efficiënte en duurzame distributie.” Gerritsen: “Het is een landelijke opgave. Aan de ene kant wil je als ondernemer een kleine overheid, aan de andere kant wil je voor dit soort onderwerpen een overheid die optreedt als regisseur van de markt.” Verhey: “Eigenlijk net als bij het openbaar vervoer.” Nabuurs: “Eigenlijk draait het om twee dingen: zero emission en leefbaarheid. Je ziet dat overheden daarop sturen met nul-emissiezones en venstertijden. De stad Groningen is nu bezig met een zere-emission-hub aan de rand van de stad.”

Grote gemene deler

Nabuurs vraagt wat de perceptie van beleggers is ten aanzien van stads-dc’s. Hoekstra: “Er is wel veel interesse voor, er wordt veel over gepraat. Een stadsdistributiecentrum is voor een belegger wel een klein ‘ticket’, dat net zo arbeidsintensief is als een grote. Een klein hubje in de provincie werkt dan niet, maar tien ineens wel.” Gerritsen vult hem aan: “De kracht moet zitten in de wederverhuurbaarheid. Als partij X vertrekt, moet het pand ook geschikt zijn voor partij Y. Een pand van DHL is niet per definitie geschikt voor PostNL. Die grote gemene deler zoeken we nog.” Hoe dan ook blijft het een opgave met verschillende invalshoeken. De locatie en lokale eisen spelen een rol, evenals gebruikerseisen, de omvang in vierkante meters en de elektriciteitsvoorziening.

Veel interesse

De impact van corona, de verdozingsdiscussie, het gebrek aan geschikte nieuwbouwlocaties, de lagere rente; er speelt van alles dus is de vraag relevant: hoe ziet de logistieke vastgoedmarkt eruit momenteel? Hoekstra, vanuit financieel oogpunt: “De gebruikersmarkt is goed, maar de beleggersmarkt overstijgt dit niveau. Er zit een groot verschil tussen de stichtingskosten en de waarde van een gebouw na toevoeging van een huurovereenkomst. Door de grote vraag naar beleggingsproduct is het een zeer interessante verkopersmarkt op dit moment.” Verhey bekijkt het vanuit bouwperspectief: “De eisen van lokale overheden nemen toe. We bouwen nu een eerste natuurinclusief dc. Daar hadden we vijf jaar geleden nog niet van gehoord. Er zijn ook steeds meer brownfieldontwikkelingen, waarbij je goed moet aansluiten op de omgeving.” Gerritsen vult aan: “Dat zou juist als positief gezien kunnen worden: een doos voor een doos in plaats van weiland voor een doos, maar daarvoor vindenwe in de praktijk toch vaak veel weerstand.”