Niet alleen de non-foodsector, maar zeker ook de foodsector heeft aan deze groei bijgedragen; zo bouwt online supermarkt Picnic op bedrijventerrein Lage Weide in Utrecht een distributiecentrum van 35.000 m² en opent Albert Heijn dit jaar nog een nieuw distributiecentrum van 18.000 m² op logistiek bedrijvenpark Goederendistributiecentrum Acht in Eindhoven. NVM Business heeft onderzoek gedaan naar de ontwikkelingen in de eerste helft van 2017 op de bedrijfs­ruimte­markt in tien gemeenten, te weten Almere, Amsterdam, Breda, Eindhoven, Enschede, Haarlemmermeer, Rotterdam, Tilburg, Utrecht en Venlo. In deze gemeenten heeft in 2017 de meeste dynamiek plaatsgevonden op de bedrijfsruimtemarkt. De grote vraag naar grootschalig logistiek vastgoed heeft onder andere tot gevolg dat er steeds meer op eigen risico wordt ontwikkeld en gebouwd, dus zonder de zekerheid van voorverhuur. Deze ‘speculatieve nieuwbouw’ wordt mede veroorzaakt door de lage rente. Hierdoor zijn de ontwikkelkosten laag en vormen distributiecentra een aantrekkelijke investering voor beleggers. Dit heeft tot gevolg dat enkele gemeenten het aantal beschikbare kavels voor de bouw van distributiecentra ziet teruglopen, zoals bijvoorbeeld gebeurt in Utrecht. Het resultaat is dat voor nieuwbouw steeds vaker wordt uitgeweken naar andere gemeenten met voldoende ruimte en goedkopere grond, zoals bijvoorbeeld Nieuwegein.

Imago

De periode van stoffige magazijnopslag is voorbij. Duurzaam ontwikkelde distributiecentra met een plezierig werkklimaat en fraaie bijbehorende kantoren maken hun opmars. Dit om tegemoet te kunnen komen aan slimme, logistieke processen en de eisen van hoogopgeleide professionals. Herpositionering in de markt is, volgens Naus, dan ook een logische stap: “Een tiental grote logistieke ondernemers werkt al samen op alle drie agendapunten en dat ontketent nieuwe initiatieven,” zegt hij. “Het gemeenschappelijk belang houdt de gezochte samenwerking op gang; men bouwt aan business cases en zoekt elkaar steeds meer op. Ondernemers kunnen verder inspelen op de landelijke aandacht voor deze logistieke regio met bijvoorbeeld een bedrijfspresentatie. We hebben hiertoe een lijst van dertig aansprekende logistieke bedrijven in de regio opgesteld, waaruit we kunnen putten om zo steeds het meest passende bedrijf bij een bijeenkomst, event of congres te kunnen betrekken.” Logistiek Midden-Brabant heeft de beschikking over een assessment center, opgericht met input van onderwijsinstellingen, om mensen te toetsen op logistieke competenties.

Mismatch vraag en aanbod

Er is niet alleen meer vraag naar distributiecentra, ook in het kleinschalige segment van de bedrijfsruimtemarkt is sprake van een verhoogde vraag. Deze vraag komt voornamelijk voort uit het midden- en kleinbedrijf. De lage rentestand maakt het voor ondernemers weer mogelijk en ook aantrekkelijk om hun bedrijfspand te kopen. Hoewel het aanbod van bedrijfsruimte door de toegenomen vraag op veel plekken een dalende trend laat zien, is in de meeste gemeenten de structurele leegstand nog wel toegenomen. Als een bedrijfspand 3 jaar of langer wordt aangeboden op de markt beschouwt de NVM het als structurele leegstand. Vooral in Enschede en Amsterdam is het aandeel bedrijfspanden dat langer dan drie jaar leegstaat gegroeid, respectievelijk naar 35 procent en 25 procent van het totale aanbod. Het gaat vaak om panden die niet meer voldoen aan de huidige kwaliteitseisen wat betreft bouwhoogte en duurzaamheid. In Haarlemmermeer en Tilburg is vooral het totale oppervlak aan bedrijfsuimte dat leegstaat toegenomen. In deze twee gemeenten betreft het enkele grote bedrijfshallen die sinds het begin van het jaar te huur of te koop worden aangeboden.

Huurprijzen stijgen licht

De huurprijzen zijn in de meeste onderzochte gemeenten in de eerste helft van 2017 licht gestegen. Amsterdam kent de hoogste huurprijzen per vierkante meter, in Enschede en Venlo worden de laagste tarieven van de onderzochte gemeenten gehanteerd. De groeiende vraag naar bedrijfsruimte, het schaarser worden van passend aanbod en de hogere kwaliteit van het vastgoed dat is verhuurd, zijn de belangrijkste oorzaken hiervan. Daarnaast zijn de incentives in 2017 afgenomen. Incentives zijn door vastgoedeigenaren verleende kortingen op huurcontracten die dienen als stimulans om een potentiële huurder te contracteren. Hierbij wordt niet de maandelijkse huurprijs aangepast maar worden bijvoorbeeld huurvrije periodes gegeven, of de huurder krijgt een verhuisvergoeding of inrichtingsbijdrage.