Grond nog steeds belangrijkste vestigingsvoorwaarde?

Arthur Jager

Arthur Jager

Uitgever van special interest magazines op vastgoedgebied | Crossmediale verbinder op internet

Belangrijke data

Het artikel delen

Share on facebook
Facebook
Share on google
Google+
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Online Magazines

Grond nog steeds belangrijkste vestigingsvoorwaarde?

Omschrijving

Vlnr.: Rinus Verhey (Heembouw), Michiel Assink (WDP) en Marcel Hoekstra (Industrial)

Vorig jaar was een topjaar voor de logistieke vastgoedsector. Ook dit jaar zal dat naar verwachting het geval zijn. Wat zijn de vooruitzichten voor de periode daarna?

Marcel Hoekstra: “Dat is een vraag die wij onszelf ook stellen. Wij monitoren dagelijks de markt en als je kijkt naar de vraag vanuit zowel de gebruikersmarkt als de beleggersmarkt, dan zal het nog wel even doorgaan. Een jaar of drie, vier schat ik en dan zal door veranderende marktomstandigheden de sterke groei naar verwachting afvlakken.” Rinus Verhey: “Volgens het net verschenen STEC-rapport zal het tot 2025 nog goed gaan. Daarna zal de focus verschuiven naar warehouses van 10.000 vierkante meter.”

Hoekstra: “Dat is wel een voorspelling die nog ver weg ligt. Het is hoe dan ook de wet van de communicerende vaten die momenteel de groei blijft aanwakkeren. De vraag aan de gebruikerskant is nog steeds hoog door een groeiende economie, de rente op de kapitaalmarkt is ongelooflijk laag en de beleggers zien logistiek vastgoed in toenemende mate als interessante asset in de portefeuille. Deze elementen versterken elkaar en verklaren de sterke groei in de markt als geheel. Het valt te verwachten dat er ergens in de toekomst een kantelpunt gaat komen.”

 

De grond raakt op. Op de logistieke toplocaties zijn er geen geschikte plekken meer voor grote dc’s. 

Michiel Assink: “Grond is er wel hoor. Het punt is dat er momenteel weinig bestemde grond voorhanden is met een groot volume op strategische locaties.” Verhey: “Er is nog wel grond, maar dan heb je het vaak over langere trajecten omdat je locaties aan elkaar moet knopen.” Assink: “Zeker brownfield-locaties zijn interessant , maar dan heb je te maken met langere doorloopperiodes en krijg je te maken met additionele uitdagingen. Idealiter trek je in dit soort trajecten op met de toekomstige gebruiker zodat je je samen sterk kan maken voor een herontwikkeling. Oud voor nieuw.”

De logistieke arbeidsmarkt is overspannen

 en een cruciale factor in de vestigingskeuze. Geschikt personeel is niet in voldoende mate voorhanden en dat wordt steeds meer een probleem. Hoekstra: “Het arbeidsmarktpotentieel is zeker belangrijk, maar het is niet altijd leidend.” Assink: “Het is nog steeds een combinatie van de traditionele vestigingsfactoren, waarbij de factor arbeid wel heel belangrijk is geworden. We vernemen regelmatig dat bedrijven nog steeds niet op het door hun gewenste arbeidscapaciteit zitten vanwege een tekort aan geschikt personeel. De keuze van Inditex voor Lelystad (35 ha) was voor een belangrijk deel ingegeven door de beschikbaarheid van personeel, maar het was niet het enige wat telde in de keuze voor deze locatie. Ook beschikbaarheid van bestemde grond, infrastructuur, bouwhoogte et cetera. speelde hierin mee. Zo’n grote nieuwe gebruiker creëert ook weer aanzuigingskracht voor een logistieke regio. ”

Vormen de toenemende mogelijkheden van robotisering een antwoord op de personeelstekorten?

Verhey: “Het neemt wel een vlucht. Voor elk groot dc speelt het een rol. Robots worden kleiner, slimmer en bovenal goedkoper.” Hoekstra: “En je moet de gemeente niet vergeten; wat zegt die als je een dc wilt bouwen van 50.000 m2 met werk voor vijf man?” Verhey: “Ja, dat is herkenbaar, maar verschilt per bedrijf.” Assink: “Je kunt niet alles automatiseren, bovendien zorgen ‘handjes’ voor de nodige flexibiliteit. Gemeenten willen inderdaad werkgelegenheid en je merkt dat ze er serieus over nadenken welke bedrijven ze wel willen en welke niet.” Hoekstra: “Het is deels ook wishful thinking. Je kunt dat als gemeente wel willen, maar de ondernemer moet het doen. Bovendien heeft de gemeente het belang van de grondverkoop.”

De last mile is veelvuldig onderwerp van gesprek. Wat is jullie visie daarop?

Hoekstra: “Wij registreren niet heel veel transacties op dit gebied, maar wij zien wel de discussie hierover. Iedereen wil af van al die busjes in de stad. Maar het is een ingewikkeld vraagstuk.” Verhey: “Wij zijn drie ontwikkelingen gestart voor stadsdistributie te weten: Den Haag, Rotterdam-Noord en Utrecht Lage Weide. Deze stadsdistributie centra zijn ongeveer 20.000 m2 groot (bebouwd gedeelte) en onderverdeeld in compartimenten van 5.000 m2. Deze worden per compartiment van 5.000 m2 verhuurd zodat de distributie kan plaatsvinden met een elektrische auto of bakfiets. Picnic is een goed voorbeeld hiervan.” Assink: “Nederland is zo klein. Onze last miledistributie is compleet anders dan bijvoorbeeld in Amerika. Maar je ziet wel de vraag toenemen en logistieke bedrijven bouwen hun operationele netwerk uit om zo dichter bij de klant te komen, waarbij ze de tussenliggende trajecten verduurzamen en er in investeren.” Verhey: “PostNL, DPD, ze breiden allemaal uit.” Assink: “Een andere invalshoek zijn verzamelpunten in de stad waar je pakketten kunt afhalen of afgeven.”

De circulaire economie wordt steeds concreter. Wat gebeurt er op dit gebied in het logistiek vastgoed?

Verhey: “Wij vragen wel eens wie er een circulair dc wil, maar het is nog te vroeg daarvoor.”” Verhey: “Het begint bij de leverancier: wat kan en wil die doen?” Hoekstra: “Het gedachtegoed is goed. Maar dan zit je aan tafel met de eindgebruiker en dan komt de vraag: ‘wat kost dat en wat is mijn voordeel in de exploitatie?’”. Verhey: “Het moet win-win zijn. We zijn op dit gebied nog erg in het beginstadium. Er gebeurt natuurlijk het nodige met warmtekrachtinstallaties en zonnepanelen. Wat steeds meer plaatsvindt, is het monitoren van panden met behulp van sensoren. Gas, water en elektra gebeurt al standaard, maar ook de docks kun je zo monitoren. Onderhoud gebeurt dan op basis van de werkelijke conditie en niet standaard één keer per jaar preventief. Het geeft ook mogelijkheden om je gebouwen te benchmarken.”

Dus bij logistiek vastgoed is de huurprijs nog altijd de doorslaggevende factor?

Assink: Assink: “Voor veel logistieke operaties is de huur een hele belangrijke factor als kostenpost in een operatie. De afgelopen jaren is de huurprijs redelijk stabiel gebleven en zijn logistieke bedrijven slimmer en efficiënter gaan werken door de toenemende concurrentie. Hiermee is de kwaliteit en eisen aan logistieke objecten ook toegenomen. Wij merken dat de grondprijzen en de bouwkosten stijgen. Dit zal een invloed hebben op de huurprijzen in de nabije toekomst. Er worden nu gebouwen speculatief ontwikkeld waarbij je je kan afvragen: ‘bouw je voor de belegger of voor de huurder?’. Ik zeg: als je speculatief bouwt, houdt dan vast aan je kwaliteitseisen.” Verhey: “Het zou mooi zijn als je die gebouwen volgens een bepaalde standaard kunt kwalificeren.”

 

Hoekstra: “Als een pand speculatief voor de markt wordt gebouwd, dan wordt in bijna alle gevallen rekening gehouden met de hedendaagse wensen en eisen op het gebied van duurzaamheid. Meestal scoort het gebouw goed voor BREEAM, maar een certificaat wordt niet altijd aangevraagd. De ontwikkelaar kan het zien als een extra kostenpost die niet per se leidt tot een hogere waarde van het gebouw.” Assink: “Dat komt omdat de gebruikersmarkt een cost-driven markt is. Met een BREEAM-certificaat stijgen de stichtingskosten en dat leidt vaak tot een iets hogere huurprijs.” Verhey: “Je moet eigenlijk de exploitatiekosten erbij zetten, zodat je het verschil kunt laten zien tussen een huurprijs met en zonder. Dat gaat wel gebeuren, verwacht ik.”

Vormt het een risico dat sommige ontwikkelaars of bouwers huurgaranties afgeven aan beleggers?

Hoekstra: “Je hebt het dan eigenlijk over beleggers die de rol van de ontwikkelaar overnemen. Deze partijen, die wij ook wel de ‘value add’ kopers noemen, prefereren een hoger rendement in combinatie met een hoger risico. Doordat de belegger speculatief koopt en zelf de waarde toevoegt door het vinden van een huurder, creëert zij extra rendement voor haar aandeelhouders. En als het gebouw op een logistieke hotspot ligt en voldoet aan alle hedendaagse eisen, dan is het risico op lange leegstand in de huidige markt niet heel groot. Wij zelf zien deze ontwikkeling zeker niet als een risico of bedreiging, maar meer als een aanjager voor de economie. Per slot van rekening is er veel vraag naar goede dc’s die op korte termijn beschikbaar moeten zijn.”

 

Assink: “Wij krijgen wel portefeuilles en speculatieve gebouwen aangeboden met huurgaranties. Dan zie je dat het vinden van de juiste huurder voor het object toch niet altijd even gemakkelijk is en verkopers overgaan tot verkoop en gebruik willen maken van het huidige beleggingssentiment. Sommige van die gebouwen blijken dan toch niet goed aan te sluiten bij de wensen van de huurder en zijn dan lastig te verhuren. Kom je toch weer uit bij de kwaliteit en gericht ontwikkelen voor de klant.”

 

Zijn er nog andere ontwikkelingen het vermelden waard?

Assink: “Wij worden steeds vroeger betrokken in het proces van nieuwbouw zodat er een juiste afstemming ontstaat tussen het gebouw en de wensen en eisen ten aanzien van de operatie. Ook veel bestaande klanten vragen ons om mee te denken om hun toekomstige uitdagingen mee te nemen in het vastgoed. Denk bijvoorbeeld aan temperatuur gecontroleerde ruimtes, ADR, mechanisatie et cetera. Wij willen investeren en ontwikkelen voor de vraag van de gebruiker en daarmee de toekomst. Clustervorming is daarom interessant. Je hebt nu veel generieke gebouwen, maar neem sectoren als AGF en Pharma; die stellen hele andere eisen aan gebouwen. Dat vergt een andere ontwikkeling.”