Arthur Jager

Uitgever van special interest magazines op vastgoedgebied | Crossmediale verbinder op internet

Belangrijke data

Het artikel delen

Share on facebook
Facebook
Share on google
Google+
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Online Magazines

De markt voor flexibele kantoorconcepten, hype of structurele verandering?

De Nederlandse kantorenmarkt verandert snel. Waar een aantal jaren geleden de leegstand op de kantoren­markt nog torenhoog was en onoplosbaar leek, daalt het aanbod van kantoorruimte de laatste jaren weer sterk. Een van de zaken die heeft bijgedragen aan de daling van de leegstand is de sterke opmars van flexibele kantoorconcepten. Hoewel deze concepten in de crisis door veel beleggers als tijdelijke oplossing werden gezien om de leegstand te verminderen, schieten de concepten de laatste jaren als paddenstoelen uit de grond.

Flexibele kantoorconcepten voorzien in een groeiende behoefte van kantoorgebruikers aan flexibele en tijdelijke huisvesting. Dit is zichtbaar in de ontwikkeling van de lengte van huurcontracten. Maar ook het feit dat voorzieningen gedeeld worden en de mogelijkheid om (tijdelijk) een werkplek te huren in plaats van kantoorruimte laten die behoefte zien. Het aantal aanbieders van flexibele kantoorruimte is de afgelopen jaren sterk gegroeid. In de grote steden krijgen flexconcepten een steeds groter aandeel in de kantooropname.

De toename van het aantal aanbieders is het gevolg van de snelle groei van het aantal zzp’ers van de afgelopen jaren en het nieuwe werken en de daarmee samenhangende behoefte van kantoorgebruikers aan flexibiliteit. Daarnaast zijn in de crisisperiode ook veel kantooreigenaren een businesscenter begonnen om een leegstaande verdieping op te vullen.

Met flexconcepten worden in de praktijk vooral serviced offces en co-working spaces bedoeld. Serviced offces zijn volledig uitgeruste en ingerichte kantoren die van ondersteunend personeel zijn voorzien, waarbij voor een vast bedrag voor een flexibele periode verschillende typen werkplekken (kantoorunits/-ruimte en/of vergaderruimte) kunnen worden gehuurd. In co-working spaces worden vooral gezamenlijke of zelfstandige werkplekken flexibel verhuurd en wordt meer ingespeeld op ontmoeten, beleving en het creëren van samenwerking en interactie. Dankzij een uitgebreid aanbod aan diensten en faciliteiten wordt een community gecreëerd. Overigens wordt het onderscheid tussen serviced offces en co-working spaces minder groot: veel aanbieders bieden hybride vormen aan.

Het gros van de bedrijven dat gebruikmaakt van flexconcepten zijn kleine bedrijven tot tien werkzame personen. Daarbij gaat het om zzp’ers en start-ups, maar ook het reguliere mkb en (projectteams van) grotere bedrijven. Ook worden flexconcepten gebruikt als satelliet-/invlieglocatie voor grote zakelijke dienstverleners. Grotere eindgebruikers hebben graag een flexconcept in hun kantoorpand gevestigd, om zo te profteren van de reuring en dynamiek.
Het merendeel van de flexconcepten heeft een vloeroppervlak van tussen de 1.000 en 5.000 m2 groot. Verreweg de meeste concepten zijn gevestigd in de G4 en de eerste stedenring daarbuiten (o.a. Zwolle, Apeldoorn, Arnhem/Nijmegen, Eindhoven, Den Bosch en Breda). Flexconcepten op bereikbare knooppuntlocaties met voldoende voorzieningen zijn het meest kansrijk. Locaties hierbuiten hebben eigenlijk alleen voldoende potentie wanneer het concept/de identiteit voldoende beleving heeft.

Kantoorgebruikers zijn bereid een hogere (all-in) huurprijs te betalen voor een flexconcept, omdat hier flexibiliteit in tijd en ruimte tegenover staat en zij gebruik kunnen maken van gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen. De prijs per vierkante meter bij een flexconcept is flink hoger dan bij het huren van reguliere kantoorruimte. Daar staat tegenover dat eindgebruikers dan de beschikking krijgen over volledig ingerichte kantoorruimte, receptie-, telefoonbeantwoording-, postverwerking-, print- en kopieermogelijkheden en gebruik van een restaurant en/of ICT-support. Voor een aanbieder van een flexibel kantoorconcept zit het verdienmodel vooral in een zo hoog mogelijke bezettingsgraad en de verkoop van aanvullende diensten en abonnementen.

Waarom flexibele kantoorconcepten zeker geen hype zijn:

Er zijn meerdere redenen waarom flexibele kantoorconcepten zeker geen hype zijn:
• Flexconcepten sluiten uitstekend aan bij de wensen en eisen van de nieuwe generatie werknemers.
• Nieuwe werkvormen (waaronder de voorkeur voor een ‘agile’ aanpak bij veel bedrijven komende jaren) vragen om flexibele werkruimten, waarbij er de mogelijkheid is om schaal en activiteiten op korte termijn te vergroten of te verkleinen, maar die ook minder locatiegebonden zijn.
• De groei van double-digit-bedrijven kan optimaal worden gefaciliteerd in een aantrekkelijke flexibele werkomgeving op een (vaak) goed bereikbare locatie (met auto en ov).
• Door verandering van accountancyregels zullen mogelijk meer bedrijven voorkeur krijgen voor het gebruik van serviced offces (en/of flexibele contracten met een operator).
• Voor bestaande leegstaande kantoorpanden zijn flexconcepten een passend vervangingsproduct; de verwachting is dat de groei van flexconcepten flink doorzet, in combinatie met een afname van het aantal vierkante meters in gebruik bij grotere eindgebruikers op de ‘reguliere’ kantorenmarkt.
• De toenemende ruimtedruk in het Central Business District (CBD) van grote steden vraagt om slimme kantoorconcepten die op een effciënte manier gebruikmaken van de schaars beschikbare ruimte en vooral gericht zijn op de combinatie van ontmoeten en werken.
• Flexconcepten bieden gebouweigenaren meer mogelijkheden voor de combinatie van functies binnen één gebouw en stimuleren daarmee mixed-use ontwikkeling.

Hoewel het aantal flexconcepten de laatste jaren sterk is gegroeid, staat de markt voor flexconcepten in Nederland nog in de kinderschoenen. Op dit moment hebben serviced offces en co-working spaces in Nederland een marktaandeel van circa 2 tot 3%. Dit aandeel neemt vooral in de grote steden sterk toe.

De verwachting is dat het marktaandeel van flexconcepten in Nederland de komende jaren explosief groeit met circa 20 tot 30% per jaar. Dit betekent dat over vijf jaar zo’n 5 tot 10% van de kantorenmarkt uit serviced offces en co-working spaces bestaat. Net als op de ‘reguliere’ kantorenmarkt zal toenemende concentratie plaatsvinden binnen de G4, aangevuld met vier tot vijf grote kantoorsteden daarbuiten. Flexconcepten op ov-knooppuntlocaties in binnensteden (CBD, aangevuld met centrum daar direct omheen) zullen de sterkste groei kennen. Naast dat grotere organisaties voorkeur hebben voor vestiging in een pand samen met een flexconcept en ook personeel de mogelijkheid geven om in flexconcepten te werken, zullen ook corporates meer en meer gebruik gaan maken van flexconcepten.

Het faciliteren en ontzorgen van de kantoorgebruiker zal een steeds grotere rol spelen bij de verhuur van kantoorruimte. De hotellisering van de kantorenmarkt speelt niet alleen bij flexoperators, maar zal ook de standaard worden op de ‘reguliere’ kantorenmarkt. Dit maakt ook dat op lange termijn het onderscheid tussen flexconcepten en de reguliere verhuur van kantoorruimte minder groot zal zijn. Kantoorbeleggers zullen de verhuur en vooral het pakket van aanvullende diensten overlaten aan intermediairs. Voor beleggers krijgt de verhuur van kantoorruimte daarmee meer het karakter van indirect vastgoed. Hiermee verschuift mogelijk ook het verdienmodel voor beleggers: de focus ligt meer op alleen de ‘stenen’, terwijl een intermediair een groot deel van de waardeontwikkeling in de beleggingsketen voor zijn rekening zal nemen.